La vente en viager connaît un net regain ces dernières années. Elle permet aux personnes âgées de compléter leurs revenus pour vivre confortablement leur fin de vie et à certains acquéreurs de s’offrir un bien immobilier pour un montant attractif.
Immo-Diffusion vous propose de mieux comprendre le viager et son mécanisme, et vous conseille sur cette formule unique de vente immobilière.
1/ Comprendre le viager
En France, le viager ne correspond qu’à 1% des transactions immobilières. Et pourtant, son concept est extrêmement ancien et depuis 1804, il est régi par le Code Civil (articles 1968 et suivants).
Il consiste à vendre son bien immobilier à une personne, le débirentier, qui verse en échange 25 à 30% de la valeur du bien comptant, appelé le bouquet, accompagné d’une rente viagère mensuelle ou trimestrielle, ou simplement en échange d’une unique rente régulière, et ce jusqu’au décès du vendeur, le crédirentier.
Si cette formule de vente souffre d’une mauvaise image publique, arrêtant ainsi de nombreux acquéreurs, c’est aussi le fait de ne pas pouvoir jouir immédiatement du bien après la signature de l’acte qui est pointé du doigt par les plus réticents.
Dans les faits, le système du viager repose sur une donnée aléatoire, celle de l’espérance de vie du vendeur, ce qui rend la valeur totale de la rente incertaine, et constitue un risque financier pour l’acquéreur du bien.
Côté vendeur, celui-ci doit être juridiquement capable, ne pas avoir de maladie fatale à court terme et avoir au moins 20 ans de plus que l’acheteur. Ce dernier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente, ce qui pourrait l’exposer à des poursuites judiciaires et à la perte du bien.
2/ Le viager libre ou occupé
Deux types de contrats encadrent une vente en viager et vont définir le montant de son arrérage, c’est-à-dire de la rente : le viager libre et le viager occupé.
En cas de viager libre, dès la signature de l’acte de vente, l’acquéreur dispose librement du bien pour en jouir ou éventuellement le mettre en location. Il continue de verser au crédirentier une rente, qui sera plus élevée qu’en cas de viager occupé. Toutes les charges (taxes, impôts, factures d’énergie, etc…) reviennent à l’acquéreur.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur pourra continuer à vivre dans le logement, c’est-à-dire à en garder l’usufruit, ce qui diminuera le montant de la rente à percevoir. Il devra s’acquitter de la taxe d’habitation, des factures et de l’entretien courant du logement, la taxe foncière revenant à l’acquéreur.
Si le crédirentier doit être amené à quitter le logement, pour départ en pension de retraite notamment, la rente viagère devra être augmentée.
Le montant de la rente est calculé en fonction de nombreux paramètres, dont les principaux sont la valeur vénale du bien, l’âge et l’espérance de vie du vendeur ainsi que le prix du bouquet.
La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques, comme des époux. En cas de décès de l’un de bénéficiaires, le solde de la rente peut alors être versée intégralement au seul crédirentier, on parle de rente réversible. Elle peut aussi être réduite proportionnellement, on dit que la rente est déductible. Toutes ces conditions sont mentionnées dans le contrat de vente.
3/ Un mécanisme avantageux
La vente en viager présente de multiples avantages.
Pour le vendeur, cette vente va lui permette de mieux profiter de sa retraite en percevant un capital et des revenus supplémentaires jusqu’à la fin de sa vie. C’est une formule adaptée aux personnes qui n’ont pas d’héritiers, mais peut aussi être très utile dans la situation inverse : le vendeur peut faire don du bouquet à son ou ses enfants qui en profitent immédiatement et la rente lui apporte un revenu permettant de rester indépendant.
Pour l’investisseur, l’acquisition en viager est l’occasion de devenir le propriétaire d’un logement sans avoir à verser la totalité de son prix au moment de l’achat. C’est un système intéressant pour les personnes qui veulent se constituer un patrimoine immobilier de manière progressive, en ayant pas nécessairement recours au prêt bancaire.
Par ailleurs, ce type de vente bénéficie d’une fiscalité attractive : le vendeur n’aura plus à régler de taxe foncière et les revenus tirés de la rente obtiennent une déduction d’impôt allant de 30 à 70%, en fonction de son âge. Il n’existe pas de taxe sur la plus-value réalisée et les frais de notaires liés à ce type d’acte sont réduits.
Le viager est un contrat qui va mutualiser les intérêts des deux parties, en permettant à chacune d’elle de réunir à moyen et long terme les conditions sereines de la vente d’un bien.
Le conseil d’Immo-Diffusion : bien que le bouquet n’est pas obligatoire dans une vente en viager, il est préférable de l’inclure aux conditions de vente de votre bien. S’entourer de professionnels vous permettra de trouver l’acquéreur idéal, et le juste arrangement entre ce capital et la rente à percevoir.
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