Vous aimeriez vendre votre logement, mais il est actuellement loué. Pour échapper à la décote de 20% qui pourrait vous être imposé si vous le vendez tel quel, il vous faut donc donner congé à votre locataire pour vente.
Immo-Diffusion vous détaille ce processus et ses spécificités.
1/ Le congé pour vente : à quelles conditions ?
Premièrement, sachez qu’il n’est pas possible, en tant que bailleur, de résilier le contrat de bail de votre locataire avant sa date anniversaire, soit tous les 3 ans pour une location vide et une fois par an pour une location meublée.
Les articles 15 et 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 vous somment d’être précis : un congé pour vente doit être annoncé au moins 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide et 3 mois pour un meublé. Transmise trop tôt ou trop tard, votre annonce ne pourra être légale, il vous faudra attendre la prochaine échéance.
Depuis 2015, si votre locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont modestes, vous ne pourrez pas lui donner de congé pour vente sans lui proposer une solution de relogement adaptée. Enfin, en cas de locataires mariés, et donc de droit cotitulaires du bail, vous devrez envoyer votre congé à chacun d’eux.
2/ Comment remettre un congé pour vente ?
Trois options existent :
- l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- le faire signifier au locataire par acte d’huissier ;
- remettre le document en main propre au locataire contre émargement ou récépissé.
Quelle que soit la forme choisie, c’est sa réception qui fait courir le délai de préavis mentionné plus haut.
Votre lettre de congé pour vente devra être la plus complète possible, en indiquant clairement son motif, le prix de vente du bien, les conditions de transaction, son numéro de lot, d’appartement et indiquer les annexes éventuelles, comme les tantièmes. Le document doit reprendre la désignation du bien tel que mentionnée dans le bail. Vous pouvez cliquer ici pour accéder aux modèles de lettres officielles en fonction de votre cas.
Pour les locataires d’un bien loué vide à titre de résidence principale, il faudra également joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (notice obligatoire depuis 2018).
3/ Le droit de préemption du locataire
Pour un bien loué vide, donner ce type de congé à votre locataire équivaut à lui faire une offre de vente. Du point de vue juridique, celui-ci dispose d’un droit de préemption : c’est-à-dire que votre locataire actuel bénéficie d’une priorité pour acquérir le logement qu’il occupe.
Une fois la lettre délivrée, ce dernier dispose ainsi d’un délai de 2 mois pour accepter l’offre de vente. S’il l’accepte, il aura à nouveau 2 mois pour réaliser la vente définitive, et 4 en cas de recours à un prêt. Dans ces circonstances, la vente de votre bien pourrait s’étendre au maximum à 6 mois, de quoi vous amener une transaction plutôt rapide.
Si le locataire ne fait pas d’offre et que le bien est mis en vente à un prix inférieur à celui proposé initialement, il faudra obligatoirement le lui faire savoir : on parle du droit de préemption subsidiaire, qui s’établit pour 1 mois.
Le non-respect de cette forme peut entraîner la nullité de la future vente, même si elle a lieu avec votre locataire.
Le conseil d’Immo-Diffusion : vendre son bien nécessite un accompagnement professionnel. Si votre lettre de congé ne comporte pas toutes les modalités obligatoires, elle pourra être contestée par le locataire. Dès les premiers temps, votre conseiller Immo-Diffusion pourra faciliter votre projet et épauler vos démarches. Ne tardez pas à le rencontrer, sur Immo-Diffusion.fr !
