La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une solution bien connue pour protéger et gérer son patrimoine à moindre coût fiscal. Mais qu’en est-il de la SCI familiale ? Que désigne-t-elle précisément et quelles sont ses conditions ? Est-elle une solution de transmission plus avantageuse ?
A l’heure des fêtes de fin d’année et de son cortège de repas en famille, Immo-Diffusion vous livre toutes les bases à connaître sur le sujet, et peut-être de quoi soutenir les débats les plus animés de votre table de Noël.
1/ Pourquoi créer une SCI familiale ?
Recomposée, petite ou nombreuse, une famille, c’est du travail ! Et d’autant plus lorsqu’il est question de gérer la transmission d’un ou de plusieurs biens immobiliers : gestions fiscale, patrimoniale, successorale… d’autant plus qu’une foule de cas particuliers peuvent alourdir cette gymnastique déjà complexe.
Créer une SCI familiale, c’est avant tout chercher à simplifier la détention, l’acquisition, la gestion ou encore la vente d’un bien immobilier : la SCI peut se révéler pleine d’atout !
Tout d’abord, parce qu’un bien immobilier devient la propriété de la SCI et non des héritiers. Ce qui permet d’éviter de se retrouver en indivision, souvent source de mésentente lors d’une succession, et surtout elle permet de simplifier la transmission du patrimoine, en allégeant sa fiscalité. La donation entre époux ou faite aux descendants, est plus avantageuse dans le cadre d’une SCI (en offrant la possibilité de faire des donations de parts sociales tous les 15 ans, en franchise de droits).
La maison familiale pourra aussi être préservée dans son entièreté : un des associés pourra vendre sa part plutôt que de conduire les autres membres à une vente forcée.
2/ Comment créer une SCI familiale ?
Constituée exclusivement des membres d’une même famille (jusqu’au 4e degré), qui en deviennent ses associés, la SCI familiale permet de mutualiser les apports de chacun (qu’ils soient en numéraire ou en nature). Créée au minimum par deux personnes et sans capital de départ, elle est dirigée par un ou plusieurs gérants, désigné(s) par les autres membres ou dès sa création.
Si elle paraît simple et rapide à mettre en place, elle nécessite pourtant d’accorder la plus grande attention à la rédaction de ses statuts, véritables fils conducteurs pour tous ses membres et indispensables pour assurer son bon fonctionnement (il faudra se référer au Code Civil si les statuts n’ont rien prévu, articles 1845 à 1870). Devant notaire, vous vous assurez de ne rien laisser au hasard.
Lors de la rédaction des statuts, il faudra veiller à ce que l’objet social de la société soit le plus large possible, dans le but de permettre un maximum d’opérations sur le bien dans la durée (mise en location, vente ou encore démembrement).
Une fois fixée, les statuts pourront être enregistrés auprès du centre des Impôts et la création de la SCI publiée dans un journal d’annonces légales.
3/ SCI à l’IR ou à l’IS ?
Le choix de l'imposition est évidemment déterminant, puisqu’il ouvre la porte à de nombreuses stratégies d'optimisation fiscale : mieux vaut opter pour une imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) ?
Il faut retenir que généralement, une SCI qui a pour but de faire beaucoup de bénéfices (par exemple si le bien est destiné à la location) a intérêt à opter pour l’IS. Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, ce ne sont plus les associés qui paient l'impôt, mais c'est la SCI qui est directement imposée sur ses bénéfices et selon le barème en vigueur (taxée de 15 à 25 % en fonction des montants perçus). Les frais déductibles d’une SCI à l’IS sont plus nombreux que pour une SCI à l’IR.
À l’inverse, une SCI qui gère simplement un patrimoine personnel n’a pas besoin d’opter pour le régime IS. L'impôt sur les sociétés ne représente pas un gros avantage fiscal pour une SCI familiale. Il alourdit plutôt la gestion administrative des biens par le fait de devoir recourir à un expert-comptable. C'est d'ailleurs à l'IR que souscrivent la plupart des SCI familiales en France.
En cas de vente, la plus-value immobilière soumise à l’IR peut bénéficier d’une exonération quasi-totale d’impôts (prévue si le bien est détenu plus de 30 ans), ou répartie auprès de chaque associé et taxée à hauteur de 19 % , tandis qu’à l’IS, la plus-value sera considérée comme un bénéfice et taxée plus lourdement.
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