Vous qui en êtes peut-être un usager occasionnel, vous vous êtes déjà demander si en fin de compte, les locations saisonnières sont bien rentables. Que représente une telle exploitation de votre bien ? Quel coûts prévoir ? Comment assurer une bonne gestion locative ?
Voici le décryptage d'Immo-Diffusion.
1/ Une rentabilité doublée mais tributaire
Par définition, une location saisonnière est un bien meublé et équipé, proposé à la location à des personnes de passage qui y effectuent un séjour ponctuel à la journée, à la semaine ou au mois, ne totalisant pas plus de 90 jours consécutifs.
Bien souvent, il s’agit d’appartements, de maisons ou de villas situés dans des zones touristiques ou de villégiatures, comme en montagne ou en bord de mer.
C’est le code Civil (articles 1713 et suivants) qui régit la durée et les conditions du contrat de location saisonnière entre les deux parties. Il stipule que le loueur doit renseigner à son futur hôte un descriptif complet du logement, de ses équipements et de son environnement, son prix, avec les éventuelles charges supplémentaires à régler, la durée du séjour avec les heures de départ et d’arrivée, ainsi que le montant de la taxe de séjour calculée par personne et par jour.
Le prix du loyer peut être fixé librement par le propriétaire, qui peut ainsi mettre en valeur une qualité de prestations particulières (piscine, jacuzzi, etc…) ou bien un emplacement idéal (au pied des pistes ou en front de mer par exemple). Enfin n’oublions pas de rappeler que les caprices de la météo peuvent avoir un impact direct sur l’exploitation de votre bien immobilier.
C’est donc en réunissant des conditions assez privilégiées qu’une location saisonnière peut s’avérer rentable. Son rendement locatif brut peut être jusqu’à deux fois et demi supérieur au rendement d’une location longue durée, même s’il n’est principalement loué qu’en haute saison.
Le plus important, vous l’aurez donc compris, c’est l’emplacement du bien.
2/ Une fiscalité avantageuse mais des charges à prévoir
En ce qui concerne les coûts d’une location saisonnière, sachez que les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Et ceci, qu’ils dépassent les 23 000€ de rente annuelle, faisant de vous un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP). Cette catégorie fiscale permet en outre d’amortir le logement et de se constituer des revenus non taxés à hauteur des amortissements pratiqués.
En cas de déficit de l’activité, les loyers perçus sont imputés au revenu global, effaçant ainsi l’impôt sur vos autres sources de revenus.
Dans la plupart des cas, le logement mis à la location saisonnière constitue une résidence secondaire, et donc soumis à la taxe foncière, à la taxe habitation et souvent aux charges de copropriété.
Des frais d’assurances sont aussi à prévoir, qui sont plus élevés que la moyenne, dans la mesure ou le bien fait l’objet d’un usage intensif et parfois indélicat.
Pour que ce mode d’exploitation soit nettement rentable, et que le montant des rentes dépassent celui des frais divers, le calendrier de réservation doit être le plus complet possible, notamment en haute saison (tout l’hiver pour les châlets et appartements en montagne, l’été pour les studios cabines et les villas du littoral). Un défi qui n’est pas toujours facile à relever.
3/ Une vraie gestion à déléguer
Pour remplir au mieux ce calendrier de réservation, bon nombre de propriétaires se lance sur les plateformes numériques, ayant pour objet de faciliter la connexion entre les loueurs et les voyageurs… Airbnb, débarqué en France depuis 2012 a clairement démocratisé l’activité. La concurrence y est rude, et les écarts de prix ne sont pas toujours justifiés. Au moindre faux pas, les avis de clients mécontents ruinent des prestations et les gestions d’entrées et de sorties des biens peuvent tourner au calvaire.
Pour le propriétaire qui tient à assurer seul sa gestion, en remettant personnellement les clefs à chacun des occupants, et en se chargeant du nettoyage du logement, cela peut vite lui prendre beaucoup de temps et devenir compliqué à assumer…
La meilleure option reste de confier cette gestion à une agence immobilière. Pour un tarif allant de 12 à 20% du montant des loyers encaissés, vous n’aurez tout simplement rien à faire.
De la diffusion à votre annonce à l’intendance du bien, en passant par les réceptions et les départs avec états des lieux systématiques, vous vous allégerez considérablement du poids de cette activité. De plus, vous bénéficierez d’une protection juridique en cas de détérioration du logement ou de non-paiement des loyers. Et surtout, vous décuplez vos chances de louer sur toute la durée de la saison, grâce aux stratégies professionnelles des agences, et donc augmenterez sensiblement la rentabilité espérée.
Le conseil d’Immo-Diffusion : si vous comptez vous lancer dans la location saisonnière, privilégiez la situation géographique de votre bien ! C’est le critère qui définira la rentabilité de celui-ci. Rapprochez-vous d’un professionnel, qui pourra faire une étude de rentabilité du logement (basse + haute saison) et vous accompagner dans sa gestion.
