Locaux de bureaux, pavillon ou grand loft… vous êtes peut-être tentés de tirer profit de votre bien en réalisant une vente en plusieurs lots.
Si cette opération semble avantageuse, il est nécessaire pour qu’elle le soit de respecter son cadre légal, et de veiller à la conformité de chacun des nouveaux biens constitués.
Les détails dans la suite, réunis par Immo-Diffusion.
1/ Cadre légal, démarches et autorisations
Tout d’abord, quelques études préalables vous diront si le projet est possible ou non. Un passage en mairie afin d’y consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) sera indispensable, qui vous permettra de connaître les contraintes relatives à l’orientation et à la destination des logements prévus. Si la solidité du bien n’est pas remise en cause par un « arrêté de péril », il y a de fortes chances que les feux soient au vert pour votre projet, dans un contexte de pénurie nationale des logements.
Une fois votre autorisation de division accordée, deux démarches seront possibles :
- la demande d’un permis de construire pour chaque surface crée supérieure à 20 m², si l’ensemble de la construction est supérieur à 150 m² ou encore si les travaux modifieront les structures porteuses ou la façade du bâtiment ;
- sinon, une simple déclaration préalable de travaux sera requise.
Ces différentes démarches sont accessibles en ligne, via le site de l’ADAU, depuis le 1er janvier 2022.
2/ Les normes à respecter : superficie, électricité et système d’évacuation
Une vente à la découpe ne s’improvise pas : chacun des biens créés devra répondre à des critères stricts, au risque de vous voir refuser toute vente devant le notaire.
Chaque appartement devra comporter une pièce principale d’au moins 9 m² avec fenêtre ou d’une ouverture sur l’extérieur, être dôté d’un coin cuisine, d’une salle d’eau ou salle de bain et d’un WC (ces consignes sont issues du décret sur la décence des logements, n°2022-120 du 30 janvier 2002).
Les habitations devront également respecter une superficie supérieure à 14 m², ou 33 m³, et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m.
Les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz devront être séparés afin que chaque occupant puisse avoir accès à sa propre consommation. Dans la pratique, les systèmes électriques et les évacuations d’eau sont les points majeurs d’une bonne division. Chaque lot devra disposer de son propre réseau d’évacuation, qui se jettera directement dans la canalisation principale du bâtiment. Depuis 2015, une attestation de conformité de l’installation électrique est obligatoire (Certificat Consuel).
3/ Copropriété ou division du foncier ?
La division d’un bien en lots pour les vendre séparément entraînera obligatoirement la création d’une copropriété. Ainsi, il faudra établir auprès d’un notaire un « état descriptif de division » et prévoir la rédaction de son règlement.
Chaque lot sera numéroté, et une quote-part des parties communes sera affecté à chacun d’entre eux.
Du côté de la fiscalité, il faudra vous attendre à une taxation à 19% sur les plus-values réalisées, et y ajouter 15,5% de prélèvements sociaux. Sans compter les frais de création de copropriété…
Vous pourrez peut-être contourner l’établissement d’une copropriété en divisant plutôt le foncier : avec cette option, le sol devra appartenir à chacun des propriétaires. Il faudra vérifier la faisabilité de l’opération en mairie.
Ce dernier choix comporte toutefois un risque : celui de vous voir requalifier de marchand de biens par l’administration fiscale, dans le cas où la vente en division serait précédée du rachat de l'immeuble.
Le conseil d’Immo-Diffusion : les ventes successives de vos différents lots peuvent prendre du temps, parfois jusqu’à plusieurs années. Pour faciliter leur commercialisation et vous assurer de les vendre rapidement, vos conseillers Immo-Diffusion disposent déjà d’outils performants et de listes d’acquéreurs fiables.
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