La VEFA désigne la Vente en Etat Futur d’Achèvement, c’est-à-dire la vente d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit. Dans certains cas, la construction peut être déjà bien avancée au moment de l’acquisition du bien, ou elle peut encore démarrer plusieurs mois après l’achat. Dans tous les cas, l’achat du logement s’effectue sur plan.
Immo-Diffusion vous explique en quoi elle consiste.
1/ Une formule encadrée juridiquement et dans le temps
Pour commencer, sachez que la VEFA est une formule extrêmement encadrée par la loi française et sécurisée au maximum pour l’acquéreur (pas moins de 6 textes de lois et références régissent ce type de vente, à consulter en cliquant ici).
La VEFA obéit surtout à une chronologie précise.
Elle démarre par la signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire : celui-ci permet à l’acquéreur de bloquer le bien qui l’intéresse, le promoteur ne peut alors plus le vendre à une autre personne.
Plusieurs éléments doivent obligatoirement être mentionnés dans ce contrat, comme par exemple la localisation du bien, le nombre de pièces, la surface totale, les caractéristiques du bâti, le prix ou encore la date prévisionnelle de sa livraison.
A noter qu’un dépôt de garantie de 2 à 5% du prix du logement peut être demandé à l’acquéreur, en fonction de la date de livraison prévue. Il sera de 2% si la construction est achevée dans un délai de un à deux ans, et de 5% si le bien est construit dans l’année en cours. Aucun dépôt n’est réclamé si ce délai dépasse les deux ans. Une fois ce premier contrat signé, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour annuler sa réservation, auquel cas son dépôt lui sera entièrement restitué.
2/ Un paiement échelonné et des vérifications constantes
Vient ensuite la recherche de financement : l’acquéreur à 90 jours pour trouver les fonds nécessaires à son projet. A l’obtention de son prêt, une offre d’achat est adressée au notaire qui peut alors se charger de rédiger le contrat de vente définitif, autrement dit l’acte de vente authentique. La signature de ce dernier établit que l’acquéreur devient propriétaire du sol puis du logement au fur et à mesure de sa construction.
C’est aussi à cette étape qu’est demandé à l’acquéreur un premier appel de fonds, auquel sont reversés les 2 ou 5% de dépôt de garantie. Le notaire peut alors mettre en place un calendrier prévisionnel des paiements, qui correspond à l’état d’avancement des travaux :
- 35% du prix du bien seront à verser à l’achèvement des fondations ;
- 35% supplémentaires à la mise hors d’eau du bien (pose de la toiture) ;
- 25% à l’achèvement des travaux.
Une visite du chantier est permise à l’acquéreur, dite visite de cloison. Elle permet de vérifier si le futur logement correspond à ses attentes : taille et positionnement des pièces, hauteur sous plafond, emplacement des arrivées d’eau, des prises électriques et des murs non porteurs… Un moment qui permet de finaliser le projet et d’envisager l’installation dans les lieux.
Phase finale de la VEFA, la livraison du logement. Une fois la construction terminée, l’acquéreur va prendre possession de son bien en vérifiant qu’il est conforme en tout point et ne présente pas de défaut. Un moment important qui nécessite une vérification attentive et minutieuse, en présence du promoteur et d’un expert immobilier.
En cas de malfaçon, l’acquéreur devra les notifier au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison.
Le paiement du dernier appel de fonds (les 5% restants) n’intervient qu’une fois que le logement est jugé conforme. La livraison du bien marque aussi le point de départ des différentes garanties constructeur.
3/ Les avantages de la VEFA
La VEFA présente de multiples avantages !
A commencer par vous permettre de réaliser quelques belles économies…
- la vente sur plan induit une réduction des frais de notaires, qui sont de 2 à 3% du prix de vente du bien, une marge importante si l’on tient compte des 7 à 8% habituels pour les ventes dans l’ancien par exemple.
- elle entraîne une exonération de la taxe foncière pour les deux premières années, étant donné qu’il s’agit d’acquérir un logement neuf ;
- elle est éligible au PTZ ou Prêt à Taux Zéro, un dispositif proposé par l’Etat destiné à soutenir l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires, et qui permet de financer l'acquisition de sa résidence principale avec une période de différé allant de 5 à 15 ans ;
- elle permet aussi de bénéficier de la fiscalité du Pinel s’il s’agit de réaliser un investissement locatif.
Autres atouts, l’achat en VEFA permet de personnaliser son logement, voire d’apporter des modifications sur le plan d’origine (le coût d’éventuels travaux supplémentaires sera régularisé lors du dernier appel de fonds) : l’occasion de préférer un sol, un revêtement mural ou une cuisine adaptée à vos envies. De plus, ce dispositif permet de bénéficier de la norme RT 2012, d’équipements neufs, répondant aux dernières exigences en matière de consommation énergétique et qui n’alourdiront pas vos factures mensuelles.
L’avis d’Immo-Diffusion : l’achat en VEFA, sécuritaire et efficace, est une alternative pratique, intéressante et taillée pour favoriser le plus grand nombre à accéder à la propriété dans le neuf…
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