Fréquemment rencontrés dans les annonces de terrain, les termes « constructible, à bâtir, raccordé ou viabilisé » sont peut-être encore flous pour vous…
Pas de panique ! Immo-Diffusion a pensé à vous, et répond à vos questions : quelles sont les différences entre un terrain constructible et un terrain viabilisé ? Comment s’y prendre pour viabiliser un terrain ? Pourquoi est-ce plus avantageux de vendre un terrain viabilisé ?
1/ Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Un terrain constructible, c’est une parcelle qui est juridiquement autorisée à recevoir une construction, à la fois par sa nature (son sol est apte à soutenir un édifice), son emplacement (il est situé dans une zone légale de construction) et sa conformité avec les règles d’urbanisme locales (il dispose d’une autorisation de construire délivrée par la commune).
Un terrain constructible, c’est donc un bon début, mais ce n’est pas assez pour le rendre « habitable ». Pour cela, il faut passer par la case viabilisation, c’est-à-dire le raccorder aux différents services essentiels au bon fonctionnement du logement (eau potable, électricité, téléphone, assainissement).
Cela implique également que le terrain soit desservi par une voie publique ou privée, large d’au moins 4 mètres pour permettre le passage des véhicules et des engins nécessaires au chantier de construction.
Attention, il faudra bien veiller à consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune pour savoir quel type de projet le terrain peut accueillir et se faire une idée des modalités de raccordements.
2/ En quoi consiste une viabilisation ?
Viabiliser un terrain, c’est donc le raccorder en eau potable, en électricité, au téléphone et lui prévoir un système d’assainissement (tout-à-l’égout ou fosse septique en fonction des cas, et surtout obligatoire d’après le Code de la Santé Publique).
Commencez par demander en mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, 3 mois avant le début des travaux : ce document déterminera si le terrain peut être viabilisé, en listant les équipements situés à proximité du terrain (viabilité en bordure), et donc permettra de mesurer la faisabilité ou non de la viabilisation.
Une fois ce précieux sésame en poche, vous pourrez contacter les différents fournisseurs pour mettre en place le raccordement (la mairie de la commune pour l’eau potable et le tout-à-l’égout, Enedis pour l’électricité, Orange pour le téléphone).
Sachez que le coût d’une viabilisation varie fortement (de 3000 à 15 000€) en fonction de la distance du terrain aux accès aux réseaux publics et de la complexité rencontrée pour la mise en œuvre du projet. Des taxes s’ajouteront, comme la taxe PRE (Préparation Raccordement Égout) et la taxe TLE (Taxe Locale d’Équipement) dont les montants sont variables d’une commune à l’autre.
3/ Terrain viabilisé = terrain valorisé ?
Vous l’avez sûrement constaté, viabiliser un terrain n’est pas de tout repos : c’est une opération assez longue et coûteuse, qui nécessite de nombreuses démarches auprès de différents organismes. Mais qui en vaut la peine : un terrain viabilisé se vend jusqu’à 51% plus cher qu’un terrain qui ne l’est pas.
En effet, vendre un terrain déjà viabilisé (donc à bâtir) est plus attractif pour les acheteurs potentiels, qui disposeront d’une surface prête à construire, sans avoir à faire face à des surcoûts ou des délais supplémentaires.
En tant que vendeur, procéder à une viabilisation en amont est donc un choix surtout commercial : les terrains viabilisés sont les plus recherchés et sont considérés comme plus utiles, ce qui les rend plus précieux et donc plus chers.
Si vous en doutez encore, n’hésitez pas à faire estimer la valeur de votre terrain avant ces démarches auprès de votre conseiller local Immo-Diffusion. Enfin, si vous êtes décidés, pensez à intégrer la durée globale d’une viabilisation à votre projet de vente (comptez 2 à 5 mois pour toutes les réalisations) et faites-vous guider dans toutes ses étapes par vos experts Immo-Diffusion les plus proches.
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