Lorsque vous consultez les annonces immobilières, vous avez sans doute déjà rencontré la mention « sous compromis ». Que signifie ce terme ?
Immo-Diffusion vous aide à y voir plus clair.
1/ Le compromis de vente
Pour comprendre ce que désigne la mention « sous compromis », il faut d’abord définir ce qu’est un compromis.
Un compromis de vente, c’est un contrat qu’un acheteur potentiel passe avec un vendeur dans le but de réserver un bien immobilier. C’est une sorte de promesse d’achat du bien.
Dans ce contrat, les deux parties définissent le prix de vente ainsi que les conditions liées au paiement du bien. Par exemple, si l’acquisition du bien n’est réalisable qu’au moyen d’un prêt bancaire pour l’acheteur, l’octroi de ce prêt constituera une clause suspensive au compromis, c’est-à-dire que la vente finale ne pourra avoir lieu que si cette condition est réalisée.
Ou encore, si l’acheteur doit d’abord vendre son ancien logement pour faire l’acquisition du nouveau, la vente de son ancien logement pourra aussi être une clause suspensive.
Le compromis de vente est alors fixé pour une période de 3 mois, durant laquelle l’acheteur potentiel devra réunir les circonstances définies pour acquérir le bien.
2/ Le « sous compromis », une solution pour 3
Lorsqu’un bien est placé « sous compromis », c’est que l’acheteur n’est pas en mesure de tenir sa promesse d’achat auprès du vendeur (il n’a pas obtenu de prêt ou n’a pas pu vendre son actuel logement, pour reprendre les exemples cités).
L’acheteur doit alors chercher un nouvel acquéreur à qui transférer son compromis de vente. Celui-ci devra donc se conformer au contrat préalablement fixé et remplir ses conditions.
Cette solution permet de ne pas annuler le compromis de vente, évitant à l’acheteur initial d’avoir à payer des frais de dédommagement au vendeur (qui peuvent représenter jusqu’à 10% du prix du bien) et offre au vendeur la possibilité de poursuivre sa transaction, avec un nouvel acquéreur.
Tout cela au cours de la période des 3 mois de validité du compromis de vente, ce qui engendre pour l’acquéreur final un gain de temps non négligeable, et lui évite d’avoir à passer par la phase de négociation. Toutes les conditions et le prix ayant déjà été fixés, ce dernier n’aura plus qu’à réaliser l’achat.
3/ L’art du transfert… à maîtriser
Autrement nommée « promesse synallagmatique », le compromis de vente doit ainsi retenir toute l’attention des deux parties, notamment au moment de sa rédaction.
L’attention doit être portée sur les clauses suspensives ou de substitution, qui permettront à l’acheteur initial de transférer son engagement à un autre acquéreur. Sans ces clauses, l’acquéreur potentiel ou bénéficiaire, sera obligé de respecter le compromis signé avec le vendeur, ou promettant.
De manière générale, la signature d’un compromis de vente entre les deux parties se fait auprès d’un agent immobilier, sous seing privé. Il est en effet préférable de ne pas l’enregistrer chez le notaire, ce qui annulerait la possibilité de substituer le contrat à un autre acquéreur.
Enfin, le compromis de vente propose un délai de rétractation de 10 jours pour renoncer à l’achat (loi Hamon, 2000), qui se peut se révéler utile pour l’acquéreur final. Au-delà de cette période légale, le vendeur pourra exiger de l’acheteur l’encaissement du dépôt de garantie (environ 10% du prix du bien) sous 21 jours.
Le conseil d’Immo-Diffusion : la formule « sous compromis » peut être très avantageuse pour les acquéreurs étrangers. Ceux-ci peuvent en effet choisir d’engager une personne pour établir un compromis de vente en leur nom en vue de l’achat d’un bien, sans avoir à passer par l’étape de négociation ou de la réalisation des clauses du contrat. Pour d’autres, elle offre l’opportunité de pouvoir s’engager sur un bien sans conséquence financière.
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