Vendre sa maison, c’est se préparer à toucher des fonds importants dans les futures semaines ou futurs mois, et la perspective de nourrir de nouveaux projets !
Mais ce qu’on vous dit moins, c’est que la simple mise en vente d’un bien immobilier a un premier coût, une sorte d’investissement obligatoire qu’il est utile d’anticiper. À quoi s’attendre en termes de prix ?
Immo-Diffusion vous dit tout dans cet article.
1/ Diagnostics et audit énergétique
On commence par des frais incompressibles et incontournables à la vente de tout bien immobilier : la loi impose au vendeur de fournir à l’acheteur un dossier de diagnostics techniques, en annexe du compromis de vente, qui inclut plusieurs documents obligatoires tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ces diagnostics sont a réaliser par des professionnels agrées et sont toujours à la charge du vendeur.
Côté prix, si le DPE avoisine les 200€ pour une maison individuelle, les autres diagnostics se situent dans une fourchette allant de 80€ à 200€, le plus accessible étant l’ERNMT, qui dépasse rarement la cinquantaine d’euros. Le nombre de diagnostics à réaliser dépendra de leur durée de validité (qui va de 5 à 15 ans), de l’année de construction du bien et de ses matériaux.
Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est également attendu pour la vente de passoires thermiques (biens notés F et G sur le DPE). Un diagnostic supplémentaire qui doit informer le futur acquéreur des potentiels travaux d’amélioration énergétique pour rendre le logement moins énergivore. Pouvant être en partie financé par le dispositif FranceRénov’, son prix peut grimper jusqu’à 1500€.
2/ Des dépenses au cas par cas
À ces premiers frais, et en fonction de la situation de chaque bien, d’autres dépenses sont à ajouter.
Dans le cas d’un logement en copropriété, un métrage précis loi Carrez sera requis pour toute vente (comptez dans les 150€ maximum), ainsi qu’un état-daté. Ce document, remis à l’acheteur avant la signature de l’acte authentique de vente, récapitule les informations financières essentielles à connaître pour le nouveau venu, comme le montant des charges et des travaux payés par le vendeur au cours des deux dernières années par exemple. Si le tarif de l’état-daté est déterminé librement par le syndic de copropriété, son coût est généralement compris entre 100€ et 400€.
Autre cas de figure, celui où la vente d’un bien engendre un remboursement anticipé de l’emprunt immobilier, dû à la transaction. Certaines banques peuvent alors appliquer des frais si les termes du contrat de prêt immobilier signé le prévoient (valable aussi en cas de mainlevée d'hypothèque).
Enfin, en cas de bien neuf acheté en VEFA, si le particulier décide de revendre le bien dans un délai de cinq ans, il doit s’acquitter de la TVA (5,5% pour un primo-accédant ou 20%). En l’occurrence, il doit payer la différence entre le montant de la TVA calculé lors de la revente et celui relevé à la première vente. Ce montant sera déduit directement du prix versé au vendeur.
3/ Fiscalité et frais de notaire
La vente d’un bien immobilier autre qu’une résidence principale oblige son vendeur à payer un impôt spécifique, appliqué sur la plus-value réalisée. Son montant est de 19 % et 15,5 % pour les prélèvements sociaux. L’impôt sur la plus-value est dégressif avec les années de détention. Celle-ci est totale sur un bien détenu depuis plus de 30 ans.
Quant à la taxe foncière, son paiement peut être réparti au prorata temporis entre le vendeur et l’acheteur, avec accord mutuel. C’est-à-dire que l’acheteur et le vendeur pourront payer chacun la part correspondante à leur durée d’occupation dans le bien.
Enfin, du côté des frais notariés, qui sont en réalité composés pour l’essentiel de taxes (droits de mutation et frais annexes), en plus de la rémunération du notaire, correspondent dans l'ancien à 7 ou 8 % de la valeur du bien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Ces frais sont presque toujours payés par l’acheteur du bien immobilier. Néanmoins, dans certains cas de figure, le vendeur peut proposer d’absorber cette dépense : on parle alors de vente « acte en main ».
N'oublions pas, enfin, de mentionner les frais d’agence, qui représentent une fraction du prix de vente. Le montant (établi en € ou en % sur le prix final) est variable selon le professionnel choisi, mais ne devra être payé qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
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