A priori, tous les éléments sont réunis pour que vous achetiez : le bien idéal, l’accord du vendeur et l’accompagnement d’un professionnel Immo-Diffusion tout au long de votre processus. Et si vous n’obteniez pas votre prêt ou votre permis de construire ? Mieux vaut envisager tous les cas de figures. C’est la raison d’être des clauses suspensives, qui conditionnent la réalisation d’une vente immobilière.
Immo-Diffusion fait la lumière sur ce point essentiel, qui ne doit pas rester dans l'ombre.
1/ À quoi sert une clause suspensive ?
Inscrites dans le compromis de vente, les clauses suspensives servent à protéger le vendeur comme l’acquéreur en cas d’imprévu. Régies par l’article 1304 du Code Civil, elles permettent aux deux parties de se rétracter si leurs conditions ne sont pas respectées et ainsi, de pouvoir se prémunir d’éventuels litiges. Pour l’acquéreur, elles autorisent à annuler la vente sans perdre le dépôt de garantie remis au notaire lors de la signature du compromis.
Elles se négocient au moment de l’offre d’achat, et doivent résulter d’un accord commun entre le vendeur et l’acquéreur. Leur portée est capitale, c’est uniquement dans le cas où toutes les clauses suspensives sont réalisées que la signature de l’acte authentique de vente peut avoir lieu.
Deux points restent essentiels aux clauses suspensives : leur limite de validité (notamment dans le cas de la vente d’un autre bien immobilier au préalable) et être en mesure de fournir les preuves de la situation des parties (une clause peut vous engager à faire une demande de prêt à 3 banques différentes par exemple, dont il faudra démontrer les retours). Leur négligence peut vous contraindre à verser des pénalités au vendeur.
Vous l’aurez compris : mieux vaut privilégier du sur-mesure, et être précis dans leur rédaction.
2/ Les types de clauses fréquentes
Elles peuvent être de natures différentes.
Quasiment toutes les promesses de vente rédigées par des professionnels intègreront des conditions suspensives « classiques », au sens où elles sont standard : il peut s’agir de la vente d’un autre bien immobilier, de la présentation de l’ensemble des diagnostics techniques, de prouver l’origine de propriété régulière du bien, de l’obtention d’un permis de construire ou d’aménager, de l’absence de servitude, de préemption publique ou d’hypothèque, ou encore de la réalisation de certains travaux par le vendeur, etc…
La clause suspensive la plus importante et la plus répandue est la clause suspensive de prêt : elle indique que l’acquéreur va faire une demande de prêt immobilier, partielle ou totale, auprès d’un ou plusieurs organismes de crédit. Elle est quasiment systématique, mais demande une vigilance toute particulière dans sa rédaction. Tous les éléments du prêt, ainsi que le délai dont l’acquéreur disposera pour obtenir un accord doivent y être détaillés.
En cas d’accord entre les deux parties, le délai pour trouver un financement pourra être rallongé. Dans tous les cas, la demande de prêt doit se calquée aux conditions prévues par la clause pour pouvoir la faire valoir (une différence de taux ou de durée peut empêcher sa reconnaissance légale).
3/ Quelles conséquences en cas de non-réalisation ?
La non-réalisation d’une condition suspensive entraîne la nullité du compromis de vente et de l’engagement du vendeur et de l’acquéreur. La vente ne peut pas être conclue tant que la ou les conditions suspensives en cause ne sont pas réalisées.
Lorsque la vente ne se conclut pas en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive, les sommes avancées par l’acheteur au moment de la signature du compromis doivent lui être restituées. Il faut cependant noter que la non-réalisation de la condition suspensive ne doit pas être causée par une négligence de l’acheteur, par exemple, lorsqu’on lui refuse un prêt qu’il savait ne pas pouvoir obtenir en raison de sa situation professionnelle.
Néanmoins, lorsque les conditions ne sont pas remplies (par exemple la non-constructibilité d’un terrain), l’acquéreur peut quand même décider d’acheter ou non.
Enfin, il est aussi possible de renoncer à une condition suspensive, par exemple dans le cas d’une clause de prêt, qui peut s’avérer inutile et ralentirait le processus d'achat, si celui-ci est réalisé au comptant.
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