C’est évident, un logement qui dispose d’un balcon, d’une terrasse ou encore d’une loggia présente un avantage, à la fois pour ses occupants comme pour son prix de vente. Si cet élément est apprécié lors d’une estimation, il n’est pourtant pas toujours facile de rendre concrète sa valeur commerciale.
Comment évaluer la présence d’un tel extérieur sur le prix d’un bien ? Immo-Diffusion a réuni les meilleures infos, qui vous aideront à prendre les bonnes mesures.
1/Balcon, terrasse, loggia : quelles différences ?
Reprenons les bases. Le balcon, c’est un espace d’agrément, notamment aux beaux jours, qui ne dépasse pas 15 m² et qui compte une charge d’exploitation comprise entre 700 kg et 1.050 kg par m² (selon de le Code de la Construction et de l’Habitation en vigueur). Il s’agit d’une dalle avancée sur la façade extérieure d’un immeuble, ne reposant sur rien et entourée d’une rambarde ou d’un garde-corps.
La terrasse ne concerne pas nécessairement les biens en étage, elle peut être construite en surélévation du niveau du sol, nécessitant dès 60 cm de hauteur et 20 m² de superficie un permis de construire.
La loggia, quant à elle, constitue un extérieur forcément couvert, faisant partie du prolongement du bâti et comporte au moins une face fermée. Sa surface peut aller de moins de 2 m² à une dizaine, occasion où elle est considérée comme une pièce supplémentaire.
2/ Comment les estimer ?
Ces éléments font partie de ce qu’on nomme les surfaces pondérées, c’est-à-dire que leur valeur par m² doit correspondre à un montant supérieur que celle des autres m².
Pour les balcons et les terrasses, l’équivalence peut aller de 2 m² à 8 m² (valeur plafonnée).
Mais pour les loggias, le calcul revient à : surface habitable + 50% de la somme de sa surface. C’est que cette dernière représente une surface utile et habitable, qui peut servir de pièce de vie, comme l’a institué la loi Carrez (1996).
En effet la loggia, comparée au balcon ou à la terrasse, présente une différence fonctionnelle, du fait de son cloisonnement, elle peut être utilisée de façon multiple, tout au long de l’année. Globalement, elle aura donc plus d’impact dans les régions où le soleil se fait moindre, ou pour les ouvertures orientées vers le nord.
En ce qui concerne les villes ensoleillées, comme Marseille, Nice ou Montpellier, les balcons et terrasses sont bien plus prisés, voire convoités : ils boostent la valeur du bien, et font les titres des annonces immobilières.
3/ Tous les balcons ne se valent pas
Lors d’une estimation, plusieurs pièges vous attendent. Parmi eux, celui de penser qu’un simple calcul de coefficient de pondération, comme vu précédemment, suffira à vous fournir la valeur juste d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia.
La réalité pourtant, pourrait vous rappeler que l’étage, l’orientation, les matériaux, la forme ainsi que la vue de ce type d’extérieur jouent un rôle déterminant dans l’évaluation de leur prix au m².
Un balcon de ville en 1er étage avec vis-à-vis donnant sur une rue bruyante ne pourra jamais influencer de façon positive le montant final d’un appartement. A l’inverse, une terrasse de quelques m² donnant sur un panorama, idéalement exposé entre sud et ouest, avec une forme simple, carrée ou rectangulaire, sera un argument de taille lors de la vente.
Le critère le plus important reste toutefois l’étage : en moyenne le surcoût atteint 6,9% entre le 1er et 3ème étage, 8,5% à partir du 4ème, et va jusqu’à 14% pour le dernier étage.
Le Conseil d’Immo-Diffusion : vous l’aurez donc compris, une observation fine vous permettra d’évaluer justement la valeur de cette catégorie d’extérieur. Si reconnaître les atouts d’une terrasse va de soi dans certains biens, il ne faut pas hésiter à les mettre en avant, même dans les logements les moins ensoleillés. En tout cas, c’est ce que le confinement aura prouvé, du moins aux yeux des acquéreurs.
