La Société Civile Immobilière, plus connue sous le diminutif de SCI, peut être un instrument incontournable pour gérer l’immobilier. Rien de tel pour acheter une résidence à plusieurs. Mais quand est-il lorsqu’il s’agit de vendre un bien détenu par une SCI ?
Comment se déroule le processus de vente ? A quelle fiscalité s’attendre en cas de plus-value ? Une exonération est-elle possible ?
Immo-Diffusion vous réponds.
1/ Une mise en vente par étapes
La vente d’un bien immobilier en SCI doit démarrer par la réunion d’une assemblée générale, extraordinaire ou annuelle, où l’ensemble des associés procèdent à un vote pour décider ou non de la réalisation du projet. A son terme, un procès-verbal de SCI est établi, afin de rendre officielle la mise en vente du bien concerné.
Ce moment est aussi l’occasion de vérifier si les statuts de la SCI permettent l’opération de vente, et pouvoir y remédier le cas échéant en procédant à un changement de statut.
Dans le cas où le bien serait loué, il faudra informer le locataire de la décision et du prix de vente, par courrier recommandé, respectant ainsi son droit de préemption pour une durée de 2 mois.
Enfin, il faut s'assurer de bien être en possession des documents relatifs à la SCI, c'est-à-dire les statuts, l'extrait K-bis et les procès-verbaux de l’assemblée générale. Ces documents vous seront demandés par l’acquéreur, puis le notaire.
2/ La fiscalité sur les plus-values : des scénarios différents
Évidemment, la vente d’un bien détenu par une SCI est assujettie au régime des plus-values. Cette dernière est calculée de la manière suivante : c’est la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.
L'impôt est demandé à chaque associé en fonction du nombre de parts qu'il possède, mais également en fonction du régime d'imposition choisi pour la SCI. En effet, la fiscalité ne sera pas la même si la SCI est soumise à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).
· Dans le cas d’une SCI à l’IR, ses membres seront imposés sur leurs plus-values réalisées à titre privé : sur un taux de 19 %, auquel s’ajoute des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une imposition totale de 36,2 %.
· Pour une SCI à l'IS, le régime des plus-values professionnelles s’appliquera, et les amortissements seront pris en compte dans la valeur comptable nette. Le barème d'imposition ira de 15 % à 33 % en fonction des bénéfices de la société.
Ajoutons que si un associé souhaite céder ses parts, il sera aussi imposé selon le régime de l'impôt sur les plus-values professionnelles, que la SCI soit soumise à l’IR ou l’IS.
3/ Exonérations et abattements : une affaire de temps
Si la fiscalité est présente en cas de plus-values, il existe toutefois certaines situations qui donne droit à des exonérations :
- si le bien immobilier constitue la résidence principale à titre gratuit de l’un des associés ;
- si le prix de vente est inférieur au prix d'achat ;
- lorsque la propriété vendue appartient à la SCI depuis plus de 22 ans. Au bout de 30 ans, il n’y aura plus de prélèvements sociaux.
Au-delà de ces exonérations, plusieurs paliers d’abattements sur la taxe sur les plus-values immobilières sont prévus. Ils sont basés sur la durée de détention du bien.
Si la vente survient entre 2 et 8 ans de détention, l'abattement sera de 50 %.
Après 8 ans, l'abattement sur la taxe sur les plus-values immobilières sera de 65 %.
Patience, patience… une qualité à observer quand il s’agit de fiscalité.
Le conseil d’Immo-Diffusion : la vente d’un bien immobilier détenu par une SCI ne sera pas plus compliquée qu’une vente en indivision.
Toutefois, cette opération nécessite d’être anticipée : qu’il s’agisse d’être accompagné par un expert immobilier qui démarrera par une estimation juste du bien à vendre, comme d’être attentif lors de la constitution de la SCI avec la rédaction des statuts et le choix de sa fiscalité.
