Si vous ne souhaitez plus entretenir votre grand jardin, si vous avez du mal à vendre votre terrain trop cher ou si vous désirez simplement réaliser une plus-value grâce à votre patrimoine foncier, avez-vous déjà penser à la division de parcelle ?
Il s’agit d’une opération immobilière qui consiste à scinder en un ou plusieurs lot(s) un terrain afin de le ou de les mettre en vente. Zoom sur cette pratique et sur ses avantages, par Immo-Diffusion.
1/ Comment savoir si son terrain est divisible ?
La première étape avant de vous lancer dans cette opération est bien sûr de vérifier la faisabilité de votre projet. En effet, selon la typologie et la nature du terrain, celui-ci pourra être divisible dans le but d’y voir pousser une maison ou accueillir une exploitation quelconque.
Votre première démarche sera de vous rendre à la mairie de la commune où se situe le bien pour y faire la demande du PLU (Plan Local d’Urbanisme), ou plan d’occupation des sols ou encore carte communale. Ce document vous indiquera si la ou les parcelles de terrain concernée(s) seront susceptibles d’être constructibles, si la zone est inondable ou non, proche d’un site protégé ou d’un monument historique. Dans ces derniers cas de figure, il faudra demander l’accord préalable au Conseil des Architectes de France de votre secteur.
Une fois la possibilité de votre projet assurée, vous pourrez déposer en mairie une demande de Certificat d’Urbanisme (CU), dont le formulaire à remplir est téléchargeable depuis le site service-public.fr.
Il vous faudra l’accompagner d’un plan de situation du bien et de son environnement, avec une note descriptive de votre projet.
Cette démarche gèlera l’application des règlements d’urbanisme pendant 18 mois sur votre parcelle, permettant ainsi le maintien de vos droits en cas de changement de législation.
En cas de constructibilité de la parcelle détachée, ce sera l’occasion d’évaluer l’impact lié à la présence d’une nouvelle maison, qui ne doit pas constituer une gêne pour son futur voisinage et s’intégrer au tissu urbain existant.
2/ Réaliser la division : du bornage à l’acte notarié
La division de parcelle implique par définition de délimiter le périmètre du ou des futurs lots à vendre. Pour cela, il vous faudra recourir aux compétences d’un géomètre expert, seul professionnel habilité à fixer de façon irrévocable les limites des parcelles, aussi appelé bornage. Attention, cette opération peut avoir un certain coût !
Pour faire très schématique, si vous souhaitez partager en 2 parcelles de 500m² un terrain de 1000m², l’intervention d’un géomètre vous reviendra entre 1800€ et 3000€, une fourchette de prix qui varie en fonction du secteur où le bien se situe.
Cette étape est incontournable et obligatoire, puisque c’est à ce professionnel que revient l’obtention de nouveaux numéros de parcelles au cadastre et l’établissement d’un procès-verbal de bornage officiel. Celui-ci apposera alors en devanture de la parcelle détachée un panneau d’affichage du projet pour une durée de 2 mois, période durant laquelle le voisinage pourra émettre des recours potentiels en cas de désaccord.
Enfin, il vous faudra passer devant un notaire qui pourra rédiger et vous délivrer l’acte de division. Ce dernier pourra aussi participer à la maîtrise du projet, en encadrant l’existence de servitudes s’il y en a, l’emplacement des stationnements ou encore limiter la hauteur du futur bâti sur la parcelle à vendre.
3/ Obtenir un permis d’aménager ou une déclaration préalable en division
Cette dernière étape s’effectue à nouveau en mairie. Désormais en tant que lotisseur, il vous faudra demander en fonction de votre projet soit un permis d’aménager soit réaliser une déclaration préalable en division.
· le permis d’aménager : il vous sera nécessaire si vous prévoyez la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs interne au lotissement ou si vous désirez coupler les autorisations concernant la division et la construction. Son délai d’instruction est de 90 jours.
· la déclaration préalable en division : vous en ferez la demande si votre projet ne concerne que la division parcellaire, sans intention de construire. Son délai d’instruction est de 30 jours.
Dans le cas du permis d’aménager, vous serez dans l’obligation de viabiliser le terrain pour le vendre. Cette opération, si elle est plus coûteuse dans l’immédiat, vous permettra d’obtenir une réelle plus-value à la revente.
Sachez enfin qu’en cas de construction d’un logement social sur la parcelle détachée, vous bénéficierez d’une exonération totale d’imposition sur votre plus-value, et de 85% s’il s’agit d’un logement intermédiaire (loi PINEL par exemple).
Pour finir, une fois les délais d’instruction terminés et votre demande acceptée, c’est le moment de mobiliser les autres professionnels de l’immobilier : pour commencer avec une estimation fiable de la nouvelle parcelle, dont le prix de vente ne se détermine pas au m², mais selon sa valeur de rendement. Les conseillers ou agents Immo-Diffusion de votre secteur sont là pour vous guider dans le montage de votre projet de vente.
Le conseil d’Immo-Diffusion : sachez que la législation actuelle encourage la division parcellaire afin de lutter contre l’étalement urbain. La loi ALUR de 2014 a supprimé les coefficients d’occupation des sols (COS), un argument de plus pour tous les propriétaires de grands espaces…
