Depuis 1996 avec la loi Carrez, un dossier de diagnostics techniques ou DDT, doit obligatoirement être fourni par chaque vendeur ou bailleur dès la signature d’un compromis de vente ou d’un contrat de location.
A quoi servent ces différents diagnostics et par qui sont-ils réalisés ? Varient-ils en fonction du bien concerné et combien de temps sont-ils valables ? Immo-Diffusion s’est penché sur le sujet et vous répond.
1/ A quoi servent les diagnostics techniques ?
Les diagnostics techniques permettent de rendre compte de l’état général d’un bien au regard des normes actuelles. Ces normes vérifient les conditions sanitaires et sécuritaires d’un logement ou d’un bâtiment, dans le but d’en informer son futur occupant.
En France, il existe 12 diagnostics techniques immobiliers, qui contrôlent les présences et les taux d’éléments à risques pour l’homme, comme l’amiante, le plomb, les termites, ou encore certains champignons de l’habitat. Ils examinent aussi l’état des installations électriques ou de gaz, l’exposition aux risques naturels ou aux nuisances sonores. On retrouve parmi eux le diagnostic de performance énergétique ou DPE, qui mesure la consommation en énergie d’un bien et son émission en CO2.
Ces études permettent aussi de déceler toute anomalie sur une construction.
De manière concrète, les diagnostics techniques servent donc à assurer la sécurité des occupants d’un bien et leur fournissent une protection juridique : en réalisant un DDT, le vendeur se prémuni d’être tenu pour responsable en cas de problème après la vente, s’exonérant des conséquences de défauts du bien, dont l’acquéreur aurait été informé.
Plus largement, ils servent à rassurer les potentiels acheteurs en apportant un gage de transparence sur la situation d’un habitat.
Enfin, sachez que les résultats d’un diagnostic, quels qu’ils soient, n’obligent en aucun cas le vendeur à réaliser des travaux de remise aux normes ou à les payer.
2/ Peuvent-ils varier d’un bien à l’autre ?
Puisque les diagnostics techniques concernent toutes les constructions, ceux-ci diffèrent en fonction du bien concerné : une villa, un appartement en immeuble, un terrain, un bâtiment tertiaire, etc…
De plus, sachez que leur validité n’est pas la même, et qu’il sera judicieux d’en tenir compte lors de leurs réalisations.
Les diagnostics les plus courants réclamés pour mettre en vente son bien sont :
- l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité si elles ont plus de 15 ans, valable 3 ans ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour toutes les constructions antérieures à 1949, valable 1 an ;
- l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour toutes les constructions antérieures à 1977, valable à vie ;
- l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, valable 6 mois ;
- l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), valable 6 mois ;
- l’état des installations d’assainissement non collectif, valable 3 ans ;
- le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE), valable 10 ans à partir du 1er juillet 2021.
Si le bien est en copropriété, il faudra ajouter une attestation de surface privative (valable à vie) et un diagnostic général de l’immeuble au besoin.
Depuis le 1er janvier 2008, certains de ces diagnostics sont aussi attendus pour tous les contrats de location (dans ce cas, leur durée de validité est généralement prolongée).
Vous pouvez retrouver la liste précise des diagnostics à fournir en fonction de chaque cas en cliquant ici.
Enfin, ces études seront aussi requises dans d’autres cas de figure, notamment en amont de projets de rénovation, de réhabilitation ou de démolition d’un bâti ; ou encore lors de projets de construction neuve qui soit conforme à la réglementation thermique.
3/ Par qui les faire réaliser ?
Les diagnostics techniques immobiliers ne peuvent être réalisés que par un diagnostiqueur certifié : c’est un spécialiste des normes qui régissent les constructions.
C’est à lui que revient la responsabilité de réaliser des études précises sur un bien, de délivrer les rapports de DDT et de repérer la présence ou non de vices cachés.
Un annuaire national de ces professionnels est accessible en cliquant ici.
Lors de son intervention, il peut être amené à utiliser à utiliser un matériel spécifique (appareil à fluorescence pour diagnostiquer la présence de plomb) ou à faire des prélèvements (pour déceler la présence d’amiante).
C’est aussi à lui qu’incombe les mesures de surface des habitations et de leurs annexes (loi Carrez), mais aussi de contrôler le fonctionnement des ascenseurs d’un immeuble, ou encore l’installation de la sécurité incendie.
En ce qui concerne le coût des diagnostics, sachez qu’ils varient en fonction de l’analyse à effectuer et surtout de la surface du bien concerné. Si aucune réglementation n’encadre les prix pratiqués par les entreprises de diagnostics, ces dernières s’alignent au titre de la concurrence. Toutefois, pour un DDT complet, il faudra prévoir plusieurs centaines d’euros.
La réalisation de diagnostics vous permettra de bénéficier de conseils et de recommandations efficaces pour l’amélioration du logement, qui sont toujours bons à recueillir dans le projet d’une vente immobilière.
Le conseil Immo-Diffusion : avant de faire appel à un diagnostiqueur, vérifiez si les diagnostics en votre possession sont encore valables. Enfin, rapprochez-vous du conseiller Immo-Diffusion de votre secteur, qui pourra vous mettre en relation avec le professionnel le plus adapté à votre besoin.
