Acheter son bien en Société Civile Immobilière (SCI), que ce soit pour y établir sa résidence principale ou pour en faire un investissement locatif, peut s’avérer une option intéressante dans certains cas, et dans une optique de long terme. Il faudra que la société compte deux personnes au minimum, avec ou sans lien de parenté, et en faire rédiger les statuts. Voici les avantages.
Protéger le patrimoine des associés
Une des raisons de privilégier un achat en SCI est de protéger son patrimoine puisque ce n’est plus une personne physique qui devient propriétaire du bien mais une personne morale, la SCI. Concrètement, cela signifie qu’en cas de dettes, les créanciers doivent se retourner contre la SCI avant de pouvoir intenter une action contre les associés. De plus, les associés disposent d’une responsabilité indéfinie et non solidaire, en fonction de leur participation dans le capital. Les actions de recouvrement devront donc avoir lieu contre chacun des créanciers pour engager leur responsabilité.
Diminuer la pression fiscale avec un investissement locatif
En achetant un bien en SCI pour le louer vide, vous pouvez choisir le régime fiscal qui vous est le plus favorable entre une imposition sur les revenus ou sur les sociétés, en fonction de votre intérêt. Attention, si vous optez pour une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), vous ne pourrez plus en changer et ce mode d’imposition est obligatoire en cas de location meublée. En optant pour une SCI à l’IS, l’avantage est d’amortir le bien et ainsi de diminuer le bénéfice imposable. En revanche, comme la plus-value en cas de revente est plus importante, elle est avantageuse à long terme.
Il faut également noter que seuls les dividendes versés sont imposables aux associés de la SCI au titre de l’impôt sur le revenu, il peut donc être intéressant de différer leur versement à une période ultérieure, lorsque les associés ne seront que plus faiblement imposés, de manière à diminuer la pression fiscale.
Réaliser des donations plus avantageuses
La SCI, du fait de la moindre liquidité de ses parts sociales, ne sera pas valorisée comme un actif liquide. Dans le cadre de la donation tous les 15 ans de 100 000€ par enfant, il devient donc plus intéressant de céder des parts sociales de la SCI familiale à ses enfants, dont on estime la décote entre 10 et 20 % selon les situations, que des liquidités.
Éliminer les droits de succession sur le bien immobilier et réduire l’IFI
Un des avantages d’acheter en SCI familiale est le démembrement. Cette méthode permet de donner la nue-propriété des parts sociales aux enfants, tout en bénéficiant de l’usufruit. Lors de la transmission, les enfants deviennent donc propriétaires des parts sociales de la SCI, sans droit de succession. La SCI permet ainsi de se libérer des contraintes de l’indivision avec la possibilité de racheter les parts des associés mais également de sortir le bien du patrimoine des parents pour diminuer l’impôt sur la fortune immobilière. En revanche, une SCI ne pourra pas bénéficier de abattement de 30 % sur l’IFI au titre de la résidence principale.
