Vous êtes sur le point de vendre votre maison, mais vous vous demandez qui va devoir payer la taxe foncière ? Théoriquement, c’est au propriétaire du bien au 1er janvier de l’année en cours de s’acquitter de la facture. Mais vous pouvez inclure à l’acte de vente un accord pour répartir entre vous et l’acquéreur le paiement de la taxe.
Immo-Diffusion vous explique comment faire.
1/ La taxe foncière : du calcul à la facture
La taxe foncière est un impôt local, prélevé par les collectivités, dont sont redevables les propriétaires de biens bâtis et de terrains nus, qui constituent aussi bien des résidences principales que secondaires. Elle permet de financer le budget des communes et du département (équipements collectifs, services...).
Le calcul de cette taxe est réalisé une fois par an, en fonction de la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Il repose sur l’addition de la moitié de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire 50% du « niveau de loyer annuel potentiel que le bien concerné produirait s’il était loué » (80% pour les propriétés non-bâties) et du taux d’imposition, voté par chaque collectivité territoriale, et ensuite appliqué à la base d’imposition.
Ses règles, établies par l’administration fiscale, sont claires : « si vous vendez ou achetez un bien en cours d’année, le vendeur propriétaire au 1er janvier demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière pour l’année entière ». Autrement dit, même si vous vendez votre bien le 2 janvier, ce sera à vous, vendeur, que sera adressée la facture.
Heureusement, il existe un moyen de contourner cette situation, c’est le droit de répartition.
2/ Un accord sur mesure… entre particuliers
Lors de l’achat, l’acte de vente peut inclure un accord entre le vendeur et l’acquéreur sur une répartition au prorata temporis (qui signifie littéralement, en proportion du temps effectivement écoulé, soit en fonction de la date de transaction) du paiement de la taxe. C’est-à-dire que l’acheteur et le vendeur paieront chacun la part correspondante à leur durée d’occupation respective.
En tant que propriétaire vendeur, si vous vendez votre bien au 1er avril, vous pourriez régler 25% de la taxe foncière (3 mois sur 12) et l’acquéreur 75% (9 mois sur 12) ; au 1er juin, la répartition pourra être égale, 50% / 50% et passer à 75% / 25% au 1er septembre..
Attention toutefois, il ne s’agit pas d’un accord entre le vendeur et l’administration fiscale, mais entre ce dernier et l’acquéreur : c’est bien au propriétaire vendeur au 1er janvier de payer la taxe foncière (adressée à son nom). En cas d’accord de répartition, l’acquéreur remboursera directement la part de la taxe foncière qui lui revient.
Et puisqu’au-delà de 300€, la taxe foncière doit être réglée par voie dématérialisée, ce sera au vendeur de prévoir le remboursement auprès de l'acquéreur.
3/ Une clause à bien spécifier
Enfin, pour être légal, cet accord d’ordre privé doit être inscrit dans l’acte authentique de vente au moyen d'une clause spécifique. Si le contrat de vente ne comporte aucune clause relative au partage de la taxe foncière, le vendeur ne pourra en aucun cas la réclamer à l’acquéreur.
Informé de cette modalité, le conseiller immobilier veillera à l’inscrire clairement dès le compromis de vente.
En revanche, puisque la répartition de la taxe se fait sur la base de données précédentes, l’accord ne protègera pas le vendeur contre une éventuelle augmentation de la taxe foncière.
Pour s’y soustraire, plusieurs cas d’exonération existent, en fonction de la situation personnelle du vendeur (faibles revenus, ou perception d'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), d'allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ou d'allocation aux adultes handicapés (AAH)). Si le logement est une construction neuve (ce qui donne droit à 2 ans d’exonération), ou encore si le logement répond à une haute performance énergétique (classe A du DPE) ou s’il respecte la norme « bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005 » (exonération de 5 ans). Une exonération sera aussi possible si l’habitation est vacante pour cause de travaux, de déménagement ou de rénovation depuis plus de 3 mois.
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