Si vous avez déjà en tête l’idée de vendre votre bien, aucun doute que les notions de surface habitable et de superficie vous sont familières.
Il s’agit de l’une des toutes premières informations sollicitées pour décrire un logement, et à juste titre, un argument essentiel pour établir son prix de vente. Souvent confondues, la surface habitable d’un bien est pourtant différente de sa superficie.
Immo-Diffusion vous en dit plus sur ce tandem immanquable, et vous explique leurs différences.
1/ Deux définitions, deux modes de calculs
La surface habitable, c’est l’espace dont vous disposez réellement dans votre logement et que vous pouvez exploiter. Elle occupe ce qu’on appelle le plancher du bien, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures des portes et des fenêtres. Les parties du logement inférieures à 1,80 m de hauteur ne sont pas comptées dans la surface habitable.
La superficie d’un bien, ou emprise sur le sol, comprends tout l’espace qui est pris par le bien. On compte donc les murs, combles, greniers, sous-sols, loggias, vérandas, terrasses, remises, garages, volumes vitrés, etc…
Nécessairement, la superficie totale d’un logement est plus importante que sa surface habitable. Indispensables dès toute estimation, la surface habitable comme la superficie, qui s’expriment en m², ne délivre donc pas exactement la même information sur le bien, mais font l’objet d’un amalgame récurrent.
Leur calcul, lui, est strict et encadré par la loi.
2/ Les lois du métrage
En fonction du type de bien et de sa destination, plusieurs modes de calculs coexistent pour exprimer ses dimensions et en tirer une base fiable pour déterminer sa valeur.
Par exemple, l’article D 353-16 du Code de la construction et de l’habitation propose la notion de surface utile, qui se calcule en ajoutant la surface habitable à la moitié des annexes. Plus avantageuse, elle se révèle précieuse à connaître lors d’une vente.
La loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, en plus de la surface habitable, sous réserve que leur hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m. Cette loi invite à mesurer l’espace que vous pouvez effectivement utiliser au sein du bien. Obligatoire pour les copropriétés, c’est à ce jour la technique la plus utilisée par les professionnels.
D’autres calculs se basent encore sur la loi Boutin. Votée en 2009, elle peut s’appliquer à toutes les transactions immobilières : vente ou location, le plus souvent pour une maison individuelle.
Selon cette loi, la surface habitable est celle qu’occupe l’ensemble de la maison. Sont comptés dans le lot toutes les pièces, les espaces aménagés, mais aussi les couloirs et les combles. La loi Boutin est plus précise quant à la détermination de la surface habitable. Elle permet au locataire de réclamer une révision de son loyer, s’il constate une différence de plus de 5 % entre la réalité et la surface indiquée sur le bail.
3/ Comment s’utilisent ces informations lors d’une vente ?
Vous l’aurez compris, s’il existe plusieurs façons d’appréhender la dimension d’un bien, un seul calcul sera pourtant retenu par votre agent immobilier pour engager sa commercialisation.
Connaître la taille de chaque pièce lui sera indispensable pour mettre en valeur le bien et constituent un excellent argument pour rendre le logement attractif.
La surface habitable de toute construction doit être mentionnée dans l’annonce et détaillée avec précision dans les documents attenants au bien. Afin de vous assurer une estimation en bon et due forme et de vous prémunir d’éventuels litiges, on vous recommande de passer par un diagnostiqueur professionnel (géomètre-expert).
Enfin, ces informations seront primordiales pour anticiper la fiscalité relative au bien : les taxes d’habitation et de propriété immobilière, ainsi que l’impôt sur le revenu en cas de location, nécessitent de renseigner la surface habitable sur la fiche d’imposition. À ce titre, dans l’administration fiscale, on qualifie la surface habitable de « surface taxable ».
Enfin, la dimension du bien sera indispensable pour faire la demande d’autorisation pour réaliser d’éventuels travaux.
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