Vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez et désirez le vendre ?
Immo-Diffusion vous conseille...
1/ Dans quelles conditions peut-on vendre un bien déjà loué ?
Dans un premier temps, sachez que rien ne vous empêche de mettre en vente votre bien loué, que l’échéance du bail en cours soit lointaine ou très proche. Dans ces cas par exemple, vous pourrez vendre votre logement occupé. Une situation qui d’ailleurs pourrait attirer davantage d’investisseurs, pour qui la vacance locative ou la recherche d’un nouveau locataire ne sera pas à prévoir. En revanche, le bail du locataire ne pourra être modifié tant qu’il ne sera pas arrivé à son terme.
Si au contraire, vous êtes dans les temps pour donner congé à votre actuel locataire pour vendre (au moins 6 mois avant l’échéance du bail pour une location non meublée et au moins 3 mois pour une location meublée), il suffira de le lui signaler dans un courrier avec accusé de réception. Dès lors, pour le cas d'une location non meublée, votre locataire aura deux mois pour faire jouer son droit de préemption, et ainsi vous faire une offre au prix de vente. S’il n’émet pas de réponse, cela vaudra pour refus de rachat, et vous pourrez alors vendre votre bien dépourvu de locataire, puisqu’il devra quitter les lieux à la fin de son bail.
Pour le cas d’une location meublée, le locataire n’aura pas accès au droit de préemption, ce qui ne l’empêchera pas de vous faire une offre, au même titre que d’autres potentiels acquéreurs.
Vous pouvez également retrouvez tous les détails des conditions de vente d'un bien déjà loué sur le site officiel du service public, en cliquant ici.
2/ Faut-il forcément s’attendre à une décote du prix du bien ?
Oui, si vous vendez un bien non meublé tel quel, locataire inclus. Sachez que plus l’échéance du bail est éloignée, plus la décote sera importante, puisque le nouveau propriétaire ne pourra pas modifier le bail en cours (donc pas d’augmentation de loyer par exemple). De plus, si le bien doit faire l’objet de travaux de rafraîchissement ou de rénovation plus grande, attendez-vous encore à devoir baisser le prix de vente. Si au contraire le bien est en bon état, voire mis en valeur par le locataire, vous n’aurez pas à descendre le prix.
Enfin, la décote tient compte du montant du loyer et du profil du locataire en place, s’il est régulier ou non dans le paiement de ses loyers. Si le loyer est au prix du marché, la décote sera moins sensible que sur un bien à faible loyer. Ces informations doivent être transmises au futur acquéreur, à travers un extrait de comptes du locataire, en général conservé par l’agence immobilière qui gère votre bien, ou alors par vous-même.
Au total, la décote pourra atteindre 10 à 15% du prix initial de vente.
Oui encore, si vous vendez un bien meublé, locataire inclus. Comme les baux sont raccourcis (1 an), le nouvel acquéreur n’aura pas beaucoup de temps à attendre pour réaliser des modifications sur le bien ou le bail locatif. La décote sera beaucoup plus faible, mais tiendra compte des potentiels rénovations à réaliser et du profil du locataire.
Enfin, sachez que la décote tiendra compte de l’âge du locataire : s’il est âgé de 65 ans ou plus, et aux ressources modestes, il bénéficie alors de protections particulières et ne pourra être délogé, même à l’échéance du bail, sauf dans le cas où vous procéder à son relogement, dans un bien adapté à ses besoins.
Le conseil d'Immo-Diffusion : en somme, vendre un bien déjà loué est un acte qui nécessite de bien communiquer et renseigner au mieux son futur acquéreur. De l’état du bien, des conditions du bail au profil du locataire, chaque aspect devra être mis sous lumière, pour permettre à votre acquéreur de réaliser un bon achat, et une bonne vente pour vous !
