Acquérir un bien immobilier à moindre coût et sans augmenter sa fiscalité : c’est la promesse de la nue-propriété. Que faut-il savoir sur ce principe ? Quels sont ses atouts ? A quelles conditions peut-on habiter un bien acheté en nue-propriété ? Immo-Diffusion vous dévoile aujourd’hui tous les secrets de cet investissement atypique.
1/ La nue-propriété, une opportunité à connaître
La nue-propriété est, avec l’usufruit, l’un des deux éléments composant le droit de propriété d’un bien alors dit démembré.
Selon le principe de la nue-propriété, le nu-propriétaire acquiert les murs et l’usufruitier dispose du droit d’habiter le logement, du droit de percevoir les loyers générés par celui-ci et des droits d’administration du bien, pendant une période définie au moment de l’acquisition (celle-ci s’étale généralement sur 15 à 20 ans). L’usufruitier prend en charge la taxe foncière ainsi que les contraintes liées à la gestion du bien, comme les travaux d’entretien ou les vacances locatives (les grosses réparations reviennent cependant au nu-propriétaire).
L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien à un prix réduit d’environ 40 % par rapport au prix du marché immobilier. Le nu-propriétaire accorde l’usage du bien à un tiers pendant une durée temporaire, à l’issue de laquelle il devient automatiquement propriétaire. Une fois la pleine propriété du bien acquise, il lui est tout à fait possible de louer, habiter, ou revendre le logement. Une opportunité donc, pour investir dans l’immobilier à moindre coût, sur du long terme et sans contrainte de gestion.
2/ Une transmission optimisée
Ce procédé est couramment utilisé par les parents ayant un patrimoine immobilier conséquent et souhaitant aider financièrement leurs enfants en leur transmettant l’usufruit d’un bien.
Comme la valeur de l’usufruit est calculée sur les loyers que l’usufruitier est susceptible de percevoir jusqu’à son décès, plus il est jeune, plus celle-ci est élevée. Si l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, l’usufruit atteint même 90 % de la valeur du bien. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété.
Donc, si le propriétaire transmet à son descendant la nue-propriété de son vivant, en conservant l’usufruit pour continuer à percevoir des revenus et à occuper le bien, à son décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans avoir à régler les droits de mutation.
Fiscalement, l’opération s’avère tout à fait rentable.
Une autre possibilité offerte par la nue-propriété est de transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants. Faiblement imposé, l’enfant pourra bénéficier d’une fiscalité modérée sur ces rentes locatives.
3/ Quelle conditions pour vivre dans le logement ?
Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur la jouissance du bien. Il n’est donc pas autorisé à l’occuper jusqu’au terme fixé lors de l’achat du bien. Toutefois, ce principe peut être modifiable avec l’accord de l’usufruitier.
Si l’usufruitier n’occupe pas le bien, il peut en laisser la jouissance au nu-propriétaire s’il le souhaite. Il peut lui réclamer un loyer, comme à n’importe quel locataire. Par exemple, si l’usufruitier est trop âgé pour occuper l’immeuble, il peut choisir d’intégrer une maison de retraite ou un EHPAD, et s’aider du loyer qu’il perçoit pour payer ses frais personnels ou d’hébergement.
L’usufruitier a la charge de la gestion du bien, et donc, en tant que bailleur, il peut choisir ses locataires. Avec son accord, le nu-propriétaire peut ainsi occuper le bien, en devenant lui-même locataire.
Dans ce cas, les droits et les obligations de chacun restent identiques. L’usufruitier reste responsable de l’entretien des lieux et le nu-propriétaire doit s’acquitter du montant des grosses réparations.
Le conseil d’Immo-Diffusion : en général, l'achat en nue-propriété porte sur un logement neuf, ce qui suppose d'acheter un appartement vendu en état futur d'achèvement (Vefa), autrement dit, on achète sur plan. Il peut aussi porter sur l’achat d’immeubles anciens rénovés, généralement des biens situés en centre-ville, avec une importante demande locative. Si cet investissement vous intéresse, consultez les opportunités d’acquisitions en nue-propriété de votre région sur Immo-Diffusion.fr !
