Hausse des températures, sécheresses, érosion des sols… les effets du changement climatique en France sont indiscutables et son impact sur l'immobilier est de plus en plus évident. En tant que professionnel de l’immobilier, la question de l’« obsolescence climatique » de certains bâtis, situés dans des zones à risques importants, se pose, et avec elle, celle de leur valeur sur le marché.
Dans quelles mesures les changements climatiques peuvent impacter le prix des biens ? Est-ce qu’un bien immobilier dans une région aux fortes canicules ou situé en bord de mer va perdre de la valeur ? Comment prendre en compte ce facteur lors d’une évaluation immobilière ?
Immo-Diffusion vous répond.
1/ Les risques liés au changement climatique
On a tous en tête ces images de maisons en bord de falaise ou de plage qui finiront inexorablement dans l’eau d’ici quelques années. L’érosion des sols, récemment intégrée au diagnostic d’État des Risques et Pollutions (ou ERP), tout comme les risques d’incendies, d’inondations et de tempêtes, font partie des conséquences induites par le changement climatique.
Le territoire français n’échappe pas à la règle, et l’exposition de certains biens immobiliers à des risques spécifiques constitue un enjeu réel des prochaines décennies. Selon l’outil officiel Callendar, c’est près de 5% du marché immobilier en valeur, réparti dans 78 communes, qui s’avère exposé à une disparition liée au changement climatique, d’ici 2050.
Phénomène de retraits et de gonflements des argiles, épisodes de sécheresse et canicules fréquentes : des causes, pour n’en citer que quelques-unes, de la dégradation des biens et de leurs baisses de valeur sur le marché immobilier.
Mais alors, comment déterminer l’impact de ces risques sur la valeur d’un bien ?
2/ L'impact sur les prix de l'immobilier
Si le marché de l’immobilier n’a pas encore montré d’évolution directement liée à ces phénomènes, on observe que sur la période 2015-2019, l’augmentation de la fréquentation des touristes a été presque deux fois plus importante dans les départements plus frais (Seine Maritime, Manche : +9,6% en moyenne) que dans les départements les plus touchés par les vagues de chaleur (Hérault, Gard : de 4,5% en moyenne) (INSEE, 2022).
Pourtant à tous égards, un bien situé sur un secteur à risque en subit forcément les effets : moins engageant, son prix de vente en pâti lors d’une estimation. Sur les zones les plus concernées, ou zones dites rouges, un bien peut perdre jusqu’à 20% de sa valeur en fonction de son degré d’exposition à certains dangers.
Les marchés immobiliers sont néanmoins soumis à de très nombreux déterminants (qualité du logement, localisation, tension entre l'offre et la demande, etc…) et l'exposition aux risques naturels est le plus souvent le pendant peu désirable d'un environnement qui peut être attractif et recherché (vue sur un lac, sur un cours d'eau, proximité du littoral et de ses plages, etc.), ce qui tend à brouiller son évaluation.
3/ Anticiper en informant ?
En plus de consulter le Plan de Prévention de Risques Naturels mis à disposition par les mairies, le site Georisques offre une vision globale et explicite de la situation pour chaque bien en France, en y répertoriant toutes les catastrophes naturelles survenues, année après année.
En tant qu’agent immobilier, il est important de connaître ces risques, tant pour aider sa clientèle à prendre des décisions éclairées que pour chiffrer les coûts liés à la réduction de ces risques, comme la mise en place de protections spécifiques sur le bien (digues, pompes de relevage, etc…).
Pourtant, même si un acquéreur au moment de l'achat est parfaitement informé de son exposition au risque d'inondation du cours d'eau le plus proche, il ne peut pas prédire la date de la prochaine crue, ni les hauteurs d'eau et l'ampleur des dégâts.
À moins de posséder une boule de cristal, difficile donc de mesurer avec précision l’impact des risques naturels sur le marché immobilier, et encore plus, de les prévoir.
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