Pour Paris depuis 2019, Lille depuis 2020, et plus récemment Lyon et Villeurbanne (novembre 2021), l’encadrement des loyers est au centre du débat.
Établit pour protéger les candidats à la location d’une résidence principale, meublée ou non, il limite certains abus : à l’image des petites surfaces, plus fréquemment confrontées à des loyers disproportionnés, que la qualité du logement ne justifie pas. Pour les bailleurs, il s’agit de lutter contre les vacances locatives.
Ce dispositif, maintenu jusqu’au 31 juillet 2022, empêche en pratique toute augmentation injustifiée du loyer par le bailleur, qui doit s’en tenir aux barèmes prévus par l’IRL (l’Indice de Référence des Loyers), calculés en fonction de la surface et de la zone d’attribution du logement.
La ministre Emmanuelle Wargon a annoncé qu’un décret obligerait bientôt les professionnels situés dans les zones tendues, à en faire mention dans leurs annonces immobilières.
Les détails, réunis par Immo-Diffusion.
1/ L’annonce immobilière : un outil, une vitrine
Une chose à comprendre, c’est que l’annonce immobilière est un outil d’information incontournable, qui fournit les données nécessaires à la présentation d’un logement et capable de refléter, au moment de sa parution, plusieurs enjeux.
Si l’encadrement des loyers veut renforcer l’accessibilité à la location, c’est qu’elle est une préoccupation de plus en plus présente. Son apparition au sein des annonces, pour les biens sur lesquels le dispositif doit s’appliquer, serait un moyen de garantir au locataire la stabilité du prix de son loyer. Quant au bailleur, cette mesure lui éviterait les situations de vacances locatives, qui nuisent à la rentabilité de son opération.
Du côté des professionnels, l’annonce immobilière est une vitrine à ne pas négliger : son contenu est réglementé par la loi, et peut être soumis au contrôle de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
2/ L’encadrement des loyers, à l’essai depuis 2012
Pourquoi cette mesure devrait-elle figurer dans les annonces immobilières ?
Tout simplement pour la rendre plus efficace ! En effet, l’encadrement des loyers peine à se répandre dans les esprits des bailleurs, notamment ceux qui ont investi pour valoriser leur bien.
La dernière étude du CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie) a ainsi relevée 40% d’annonces non conformes, sur un échantillon de 1000 annonces immobilières parisiennes trouvées sur Internet (la source ici).
Revotée par la loi Élan de 2018, cette mesure a pourtant été lancée depuis l’été 2012, avec l’interdiction faite au bailleur d’augmenter le montant du loyer entre deux locataires, sans raison justifiable.
Si les agents immobiliers respectent davantage l’encadrement des loyers que les bailleurs, le taux de conformité en zones tendues semble aujourd’hui précaire. Rendre cette mention obligatoire dans les annonces immobilières règlementera les exigences des particuliers.
3/ La rénovation énergétique dans le viseur
L’alternative à ce plafonnement ? Depuis le 1er janvier 2020, tous les travaux de rénovations énergétiques qui visent à améliorer le DPE d’un logement, pourront justifier l’augmentation de son loyer.
Les logements dont la performance énergétique est minimale (consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an) débloqueront également un déplafonnement. Cette dernière condition est présumée remplie lorsqu’un DPE datant de moins de quatre ans avant toute réalisation de travaux, constate l’atteinte de la classe énergétique A.
Le lien est clair, entre la prise en compte des enjeux environnementaux et cette actualisation juridique qui est proposée aux bailleurs, et fait référence au dernier changement de calcul du DPE d’un bien, entré en vigueur ce 1er juillet 2021 (plus de détails sur la réforme du DPE en cliquant ici).
L’encadrement des loyers désormais lié à la performance énergétique, constituent une incitation supplémentaire à rénover les passoires thermiques (logements ayant un DPE F et G), déjà sujets à ne plus pouvoir être loués à partir de 2025 et 2028.
Le conseil d’Immo-Diffusion : Pour les agents immobiliers situés à Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, c’est l’opportunité, via leurs annonces de locations, de rendre l’encadrement des loyers pérenne et de supprimer son caractère expérimental. Son application devrait s'étendre à Bordeaux et Montpellier courant 2022.
Ce sont les collectivités et les communes qui font la demande d’application du dispositif sur leur territoire et attendent la publication des décrets les autorisant à l’appliquer. 24 villes seront concernées par l’encadrement des loyers en France, plus de 150 y sont éligibles.
