Réforme du DPE : Conséquences pour les pros de l’immobilier

Au 1er juillet 2021, attendez-vous à voir un nouveau DPE réalisé par les professionnels diagnostiqueurs : plus lisible, plus clair et jouant un rôle plus essentiel dans les critères de description des logements. Celui que vous connaissez encore comme le Diagnostic de Performance Énergétique, jusqu’à présent évalué sur la prévision ou l’estimation du montant des factures d’un habitat, est sur le point d’être remplacé.

A en croire le vocabulaire juridique, on parle de la « refonte » du DPE, puisque son texte a été complètement remanié pour être amélioré et adapté aux enjeux du moment.

En quoi consistera-t-il ? Quels seront les modifications apportées et que vont-elles impliquer ? Et surtout, quelles seront les conséquences de ce nouveau DPE pour les professionnels de l’immobilier ?

Immo-Diffusion vous répond.

Rappelons que le DPE tire son origine en 2006, en tant que dispositif d’application du protocole de Kyoto par l’Union Européenne.

En 2007, le calcul des gaz à effet de serre (GES) y est ajouté, puis en 2011 le DPE est rendu obligatoire dans toutes les agences immobilières.

Faisant partie du dossier de diagnostics techniques (DTT), il a vu son intérêt multiplié ces dernières années, résultat d’une préoccupation environnementale plus forte : réduire l’empreinte carbone de nos modes de vie.

De plus en plus d’acquéreurs sont soucieux de la consommation énergétique de leur logement, encouragés par la baisse du montant des factures mensuelles que permettent ces technologies. Et même si une installation de panneaux photovoltaïques ou la présence d’une pompe à chaleur peut faire monter le prix d’un bien au moment de l’achat, c’est un argument de taille et des économies sur le long terme à rappeler lors de la vente.

Un double attrait donc pour le marché de l’immobilier, puisque la modernisation du DPE attirera une clientèle croissante, en quête d’ergonomie et de qualité de vie, tout en répondant aux enjeux environnementaux du moment.

Dans de telles conditions, préparez-vous à lire au mieux le nouveau DPE, qui contiendra de nouvelles informations et à les interpréter correctement : ces données sont cruciales lors de l’estimation d’un bien.

Voici un comparatif des deux visuels du DPE (la source de l’image en cliquant ici) :

A l’évidence, le prochain DPE se veut plus clair !

Son système de calcul aussi : désormais, il sera basé sur les caractéristiques physiques d’un bien, comme le bâti, la qualité de l’isolation, la ventilation, le type de fenêtres ou le système de chauffage et de refroidissement. Les seuils des étiquettes classées de A à G ont été réajustés.

Le nouveau DPE contiendra aussi des informations complémentaires relatifs au confort d’été ou à la répartition des déperditions thermiques. Il comportera également des recommandations, qu’il s’agisse de travaux de rénovation ou de bons usages du logement. Il donnera une estimation du coût des travaux à entreprendre suivant deux niveaux d'ambition (travaux prioritaires et travaux permettant d'aller vers un logement plus performant).

Parallèlement, le DPE devra désormais être affiché dans le hall de chaque bâtiment, dans le but de sensibiliser chacun à la dépense énergétique.

Sachez que cette refonte du DPE s’inscrit dans le projet d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, inauguré par la loi Elan en 2018. Le nouveau DPE entrera en vigueur au 1er juillet 2021 et concernera l’ensemble du bâti français.

L’Etat se donne ainsi jusqu’à 2028 pour ne plus tolérer l’existence des « passoires énergétiques », ces logements qui consomment trop d’énergie et trop d’euros.

S’ils représentent aujourd’hui 17% des habitats, ces logements sont pour la plupart chauffés au fioul ou au gaz et sont sujets aux déperditions thermiques.

Voici les dates clés de la réforme du DPE :

- dès le 1er janvier 2021 (aujourd’hui applicable) : l’interdiction d’augmenter les loyers pour les locations classées F ou G ;

- dès le 1er juillet 2021 : l’entrée en usage du nouveau DPE pour les professionnels diagnostiqueurs ;

- dès le 1er janvier 2022 : l'affichage obligatoire du nouveau DPE sur les annonces immobilières ainsi que l’indication sur les annonces « logements à consommation énergétique excessive » pour les biens classées F ou G ;

- dès le 1er janvier 2025 : tous les bâtis présenteront dans le DTT le nouveau DPE répondant aux normes de la refonte actuelle ;

- au 1er janvier 2028 : tous les logements classés F ou G devront mentionner le « non-respect du seuil maximal d’énergie autorisée de 330 kW/m²/an (seules les étiquettes de A à E seront conformes).

Quant à la durée de validité du DPE, il sera toujours de 10 ans. Toutefois, le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 précise que tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 auront une durée de validité réduite. Voici les dates à retenir :

-  tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valables jusqu'au 31 décembre 2022 ;

- tous les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Enfin sachez que ce nouveau DPE sera opposable, c'est-à-dire qu'il est contestable et sur demande, pourra être réalisé à nouveau. Si un DPE réalisé par un diagnostiqueur est erroné, l'acheteur ou le locataire entrant pourra se retourner juridiquement contre le commanditaire du DPE, c'est-à-dire le propriétaire vendeur ou bailleur.

Si le DPE est demandé par ce dernier à l'agent immobilier en charge de la transaction, la responsabilité juridique impliquera encore le propriétaire vendeur ou bailleur, elle n'impliquera par celle de l'agent. Une donnée importante, si l'on tient compte des conséquences d'une erreur de calcul du DPE : un bien classé E par erreur alors qu'il devrait être classé F engendrerait son appartenance à la catégorie des « passoires énergétiques », ce qui provoquerait une situation de litige sur la nature du bien.

Si un acheteur ou un locataire constate une telle erreur, il peut attaquer en justice le propriétaire vendeur ou bailleur et demander une indemnité qui peut se chiffrer en plusieurs milliers d'euros, ou encore amené ce dernier à réaliser à ses propres frais les travaux de rénovations énergétiques nécessaires. 

Ce calendrier incite clairement les propriétaires à réaliser les travaux de rénovations énergétiques nécessaires à temps, préservant leurs biens de l’attribution des classes F et G.

S’ils ne le font pas, le risque d’amende, voire celui de compromettre la mise en vente ou en location de leur bien est à prévoir.

A terme, la mise en location des « passoires énergétiques » ne sera tout simplement plus autorisée, à en croire le ministère de la Transition Écologique, qui affirme que le projet de loi portant sur la lutte contre le dérèglement climatique interdira la location de ces biens, au titre de la décence du logement (la source en cliquant ici).

Du côté des professionnels de l’immobilier, cela implique dans un premier temps de veiller à bien informer le public des étapes de cette transition énergétique. Rappelons que le métier d'agent immobilier exige une obligation d'information et un devoir de conseil auprès de la clientèle. 

Prévenir un maximum de résidents permettra d'endiguer une potentielle chute du marché locatif en fonction des secteurs… en informant d’une part sur l’existence des nombreuses aides financières proposées par l’Etat (MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ, ou encore les Certificats d’Économie d’Énergie, les CEE) et d’autre part en mettant votre clientèle en relation avec des artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement), seuls professionnels à être habilités à réaliser ces travaux pour bénéficier des aides.

Pour plus de précisions, retrouvez le texte intégral du nouveau DPE en cliquant ici.