Même s’ils sont agencés de la même manière, deux appartements situés dans le même immeuble ne se vendent ou ne se louent pas au même prix. La raison de cette différence ? L’étage du logement, bien sûr !
Immo-Diffusion vous explique pourquoi l’étage d’un bien influence sa valeur.
1/ Du rez-de-chaussée aux étages : une escalade des prix
Connue sous le nom de « prime à l’étage », la différence de prix entre deux biens n’est pas qu’un ressenti : elle peut atteindre près de 25%, par exemple entre un rez-de-chaussée et un toit-terrasse.
Si le rez-de-chaussée vaut moins, c’est tout d’abord parce que le risque de nuisances diverses y est plus présent : nuisances sonores, visuelles, mais aussi la menace de cambriolage, qui fait grimper le montant de l’assurance habitat et qui incite à faire installer la panoplie courante d’une sécurité renforcée (alarme, télésurveillance, caméras…).
Au premier étage, si le logement surplombe des commerces ou des établissements de restauration, le prix du bien en sera impacté.
Les deuxième, troisième et quatrième étages sont de ce fait les plus recherchés des acquéreurs et ceux qui se vendent ou se louent le mieux sur le marché : plus de luminosité, de calme et la présence d’un extérieur, apportent de la valeur au logement (en moyenne 12,5% de plus sur le prix d’un bien en étage intermédiaire, par rapport au rez-de-chaussée).
2/ Le dernier étage : une valeur aux sommets
Cette hiérarchie tarifaire est d’autant plus à l’œuvre en ce qui concerne les logements situés en dernier étage : roofs-top, toits-terrasses ou appartements en attique… Plus rares, ils décrochent la palme du prix le plus élevé sur l’ensemble des appartements d’un immeuble.
Les chambres de bonnes, qui présentent de plus petites surfaces (de 9 à 16 m²), ne sont pas en reste : leur prix a explosé ces dernières décennies (actuellement dans les 11 000€/m² à Paris), malgré des performances énergétiques souvent médiocres.
L’atout des logements en hauteur ? Un très bon éclairage, pratiquement pas de nuisance sonore, l’absence de vis-à-vis, de voisin au-dessus, et surtout la vue (parfois panoramique), qui peut engendrer des scores de prix renversants si elle donne sur un monument historique.
Attention toutefois, si ces constats valent pour des immeubles allant de 4 à 6 étages, il semble qu’au-delà, un appartement en dernier étage qui serait trop élevé se rendrait moins attractif. Habiter en haut d’une tour ne plairait pas à tout le monde…
3/ L’ascenseur : la priorité pour valoriser un bien
Inévitablement, la présence d’un ascenseur rend les logements situés en étage plus attractifs. Il faut dire qu’on aime les hauteurs, mais pas les séries de marches pour les atteindre ! Dans un immeuble, l’ascenseur est un élément prioritaire, déterminant pour certains (87% des français jugent que l’ascenseur est « essentiel » dès le 3ème étage d’un immeuble). Et ce confort a un prix : sa présence fait augmenter le prix du m² de 3,5% en moyenne.
Depuis 2019, un décret a rendu obligatorie l'installation d'un ascenseur au sein des immeubles neufs d'au moins trois étages. Si ce dernier a un impact significatif sur la valeur immobilière d’un bien, il en aura aussi sur le montant des charges annuelles, qui seront réparties en fonction de l’étage et de la surface du logement dans une copropriété. Plus le logement sera élevé, plus les charges correspondant à l’entretien et à l’usage de l’ascenseur le seront…
Pour les biens sans ascenseur situés au-delà de 3 étages, la règle s’applique dans l’autre sens : attendez-vous à une moins-value sur le prix du logement (jusqu’à 10% de la valeur du bien).
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