L'encadrements des loyers : quel contenu dans les annonces des pros ?

Apparu dans la loi ALUR (2014), puis réactivé par la loi ELAN en 2018, l’encadrement des loyers est un dispositif qui a pour objectif de contrôler l’envol des prix des loyers dans les marchés locatifs les plus tendus. Après Paris bien sûr, Plaine Commune (9 villes au nord de Paris), Est Ensemble (9 villes à l’est de Paris), Lille, Lyon et Villeurbanne, c’est au tour de Montpellier depuis le 1er juillet et de Bordeaux dès le 15 juillet prochain d’appliquer le dispositif d’encadrement des loyers.

Explications dans la suite, réunies par Immo-Diffusion.

 

 

Tout d’abord, sachez que les collectivités soumises à ce dispositif en ont fait la demande, dans le but de limiter les abus de prix des loyers sur leurs territoires. Ces dernières ont pour cela mis en place un Observatoire Local des Loyers, sous contrôle de leur Préfecture.

Ainsi, pour chaque catégorie de logements et chaque secteur géographique des zones concernées, un arrêté préfectoral annuel est chargé d’indiquer un loyer de base ou médian, un loyer de référence minoré (- 30%) et un loyer de référence majoré (+ 20%), exprimés en euros par m².

Pour chaque zone, ces loyers de référence (de base, minoré et majoré) dépendent du nombre de pièces (T1, T2, T3, T4 et plus), de l’année de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, entre 1991 et 2005, après 2005) et si le bien est loué vide ou meublé.

Le montant du loyer devra impérativement se trouver dans la fourchette située entre le loyer minoré et le loyer majoré, dont les données sont à retrouver sur les sites officiels de chaque mairie participante.

 

L’encadrement des loyers s’applique à tous les baux signés à partir de l’entrée en vigueur du dispositif dans la ville concernée. C'est donc la date de signature du bail qui prime : les locations en cours, tout comme les biens qui n’ont pas été loués depuis plus de 18 mois, ne sont pas concernés.

Cependant, dans le cas d’une relocation ou d’un changement de bail d’habitation, le loyer doit se conformer à l’encadrement. Le dispositif concerne ainsi :

- les locations vides et meublées ;

- les résidences principales ou à usage mixte (professionnel) ;

- le bail mobilité.

Tous les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah (hors convention à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM) et les meublés de tourisme ne sont pas concernés.

Lorsque le bien présente des caractéristiques d’exception (équipements ou services haut de gamme) par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, un complément de loyer peut toutefois être demandé par le bailleur.

 

Dans les annonces immobilières, ce dispositif, s’il concerne le bien, doit être indiqué par la mention « logement soumis à l’encadrement des loyers Â», suivi du montant de loyer de référence majoré et de base.

Les annonces devront contenir obligatoirement plusieurs informations :

- si le logement est meublé ou non ;

- sa surface précise ;

- le montant du loyer mensuel, de ses charges (et de leur mode de règlement) ;

- le montant du complément de loyer si c’est le cas (et les éléments permettant de le justifier) ;

- le montant du dépôt de garantie ;

- le montant des dépenses théoriques de chauffage en euros ;

- le DPE ;

- la commune du logement (et son arrondissement) ;

- le montant des honoraires de l’agent immobilier (TTC) à payer par le locataire. Les agents, mandataires, etc… qui doivent aujourd'hui afficher le tarif de leurs honoraires, devront désormais préciser qu'il s'agit d'un tarif « maximum » afin d'ouvrir aux clients la possibilité de le négocier à la baisse.

Retrouvez plus de détails pour la rédaction de vos annonces sur la page dédiée du site Service-public.fr. 

 

 

 

Le conseil d’Immo-Diffusion : pour les propriétaires concernés, sachez qu’il existe une solution pour contourner le dispositif, voire d’augmenter leur loyer en toute tranquillité. Il suffira de ramener (au moyen de travaux de rénovation énergétique si besoin) la consommation en énergie du logement à moins de 331 kWh par mètre carré et par an, autrement dit un A sur le DPE du bien. Découvrez plus de précisions sur le sujet en cliquant ici.