À partir du 1er avril 2023, une nouvelle contrainte attends les propriétaires de passoires thermiques : pour vendre un bien noté F ou G sur le DPE, il faudra désormais faire réaliser un audit énergétique, en plus des diagnostics techniques. Un document qui renforce l’attention des acquéreurs sur la consommation énergétique des habitats, tout en pointant du doigt les plus mauvais d’entre eux.
Qui est concerné par cette dernière mesure ? Quelles sont ses conséquences pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur bien ?
Immo-Diffusion a fait le point.
1/ L’ audit énergétique, c’est quoi ?
L’audit énergétique constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d'un logement.
Communiqué à tous les potentiels acquéreurs lors de la première visite immobilière, il s’agit en fait d’un diagnostic supplémentaire, qui permet de connaître précisément les consommations et les déperditions en énergie d’un habitat. Il examine ses différentes spécificités, de sa structure à l'état de son isolation thermique, analyse sa consommation énergétique, son système de chauffage, son système de production d'eau chaude sanitaire, sa ventilation ainsi que son éclairage.
Cet audit devra aussi et surtout lister les travaux à réaliser en vue d’améliorer sa classe énergétique et leur montant, ainsi que les différentes aides auxquelles le propriétaire pourra prétendre pour réduire ses dépenses.
Cette obligation vise pour l’instant les maisons individuelles et les bâtiments dont les lots sont en monopropriété, en métropole. Elle sera progressivement élargie aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
2/ Qui est concerné ?
Les propriétaires de passoires thermiques, c’est-à-dire classés F ou G (selon le nouveau DPE entré en vigueur en juillet 2021) sont à l’évidence les plus concernés par la mesure. Elle touche les propriétaires de maisons individuelles et d'immeuble entier. Les copropriétés ne sont pas encore concernées.
L’article 40 de la loi Climat et Résilience indique que plus personne, particulier comme professionnel, ne pourra mettre en vente un logement énergivore, sans audit énergétique réglementaire (cliquez ici pour accéder à la page officielle de l’audit énergétique).
Bien encadré par la réglementation, l’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié pour le faire ou certifié RGE. Ce dernier chargé d’effectuer l’audit doit savoir identifier les travaux à réaliser pour faire baisser les factures énergétiques.
Valable 5 ans, l’audit veut avant tout servir à informer les futurs occupants sur le coût d’usage réel du bien immobilier sur lequel ils souhaitent se positionner et sur la teneur des améliorations énergétiques à y mener pour le rendre moins énergivore. Par ce biais, l’objectif est bien évidemment d’inciter les propriétaires (anciens ou nouveaux) à engager des travaux de réfection cohérents avec le profil énergétique de leur bien.
3/ Quelles conséquences pour les propriétaires-vendeurs ?
Cette plus grande transparence a un prix, et il ne passera pas inaperçu pour les propriétaires-vendeurs. Si déjà on note que cette obligation coïncide à peu de choses près avec le gel des loyers dans les passoires thermiques (depuis le 1er janvier 2023), l’heure est à la dépense pour tous ceux qui souhaitent désormais vendre leur bien mal noté.
Oui, sous certaines conditions de ressources, l’audit énergétique peut être en partie financé par FranceRénov', mais c’est bien utile devant un prix situé dans une fourchette allant de 1000€ à 1500€ pour une maison individuelle.
Toutefois, le vendeur ne sera pas tenu de réaliser les travaux préconisés par l’audit. Celui-ci devra être communiqué à tout acquéreur potentiel et figurer en annexe de la promesse de vente, comme de l'acte authentique. L’objectif est bien sûr que l’acheteur puisse intégrer le coût des travaux à son budget et qu’il fasse son choix en toute connaissance de cause.
Autre effet de la mesure, la baisse du prix de vente des passoires thermiques (en moyenne déjà 5% du prix du bien), déjà constatée par les professionnels de l’immobilier l’an passé et une tendance accrue à la négociation par les acquéreurs, au vu de l’ampleur de certains travaux de remise en état du logement (si ceux-ci n’ont pas été réalisés avant la vente).
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